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房地产项目规划设计管理应把控哪些方面
    时间:2012-09-12

    在我国经济迅速发展的大环境下,渐渐富裕起来的人们对生活品质的要求越来越高,不仅希望有房住,而且要住的舒服,消费者的心理在不断变化,对地产产品的要求在不断提高。

    而作为地产开发商是商人,商人就要追求利润,那就必须要研究消费者的需求,进而生产出消费者喜欢的产品。一个规划设计方案的好坏,在很大程度上决定着一个项目的成败命运。那么,我们怎样去审视一个房地产项目规划设计方案?评价分析一个规划设计方案,出发点是什么?房地产项目规划设计管理部门在设计开展的过程中应注意把控哪些内容?

    一、规划设计必须以人为本,以住户的生活舒适方便为本

    这应该是最高原则。消费者购买产品是要使用的,购买住房是要居住生活的,业主花几十万甚至上百万买一套住房,你必须对住户负责。许多房地产项目规划设计在简单潦草仓促完成的同时,给住户留下的是长期的隐患。如小区内人车混行,不仅小区居民安全存在隐患,也影响了小区内部环境及品质。“规划方案无小事”,一个细节留下麻烦,住户会抱怨一辈子。而这些细节偏偏又都是硬伤,很难通过改造和物业管理来改善,这种细节就显示出设计师有没有从用户的方便舒适角度考虑问题,只是简单地从平面布局的美学效果出发做设计,犯了一条大忌。

    二、设计必须符合项目定位,不要偏离定位去追求不切合实际的东西

    一般来说:“一个项目成败的70%在于前期策划。”这个前期策划中,所有关于项目定位,目标消费群定位、价格定位、营销概念定位等等重要的理念,其实全都在房地产项目规划设计方案里体现出来。开发商的投资,策划公司的心血,也都凝聚在规划设计方案中。所以在房地产项目规划设计方面精益求精,是保证项目成功的必备前提。许多项目在规划设计上费了两三年的功夫,最后一举成功,绝对不是偶然的。

    设计之前进行足够的市场调研工作,从而确定项目定位,这是一个项目的根本大纲,框定了规划设计的方向,背离定位就很难做出适合市场的方案。如定位是中小户型的白领社区,价位适中,档次中等,但如设计院做出了一个出人意料的中庭园林景观设计,作出几千上万平方米的中庭,在里面布置什么大量的水系,加上喷泉、叠水、几个水幕墙,完全按顶级豪宅的标准进行景观设计!我们粗略计算一下,每平方米的造价要几百元,而物业管理的运转费用更高得可怕,这样一个中档小区,向业主收取的物业管理费是很有限的,而单只是水景的运转费用,一年就需付出几十万元!谁来承担这笔费用?这就是设计师背离项目定位的情形。

    三、规划设计应该充分考虑将来物业管理的方便

    现在物业管理已经成为楼盘项目成败的一个重要方面,“买不买房看环境,掏不掏钱看户型,满不满意看管理。”好的物业管理是可以让业主的物业升值的,会影响业主对住宅开发商的口碑,进而会影响其他买房人的选择。很多设计方案是不考虑物业管理的,而现在策划项目时就必须提前考虑物业管理的各种问题。如出入口的设置,小区物业办公室位置的选择,小区安保系统的设置与管理,小区智能化系统的设计与管理等等。

    四、设计在条件许可的前提下,应该尽量考虑项目营销的方便

    营销在房地产项目规划设计上有两个基本要求,一个是卖点,一个是卖相。

    卖点要实在,如最大的卖点是户型设计,所有的户型都必须精心推销,户型面积必须趋向于实用化,讲究如何充分利用每一寸空间;功能设计更趋完善,功能分区必须明显,设计观念根据人们的现实需求进行变革,力求环境景观园林设计有些出彩的新意。

    “先做卖相”的观点,重视两点一线(售楼处、样板间以及二者之间的道路景观)的设计,同时如果项目开盘时完成一个漂亮的小区大门、一条主轴景观商业大道、一处中心园林、一个布置精美的会所(兼做售楼中心)等,都会对项目的销售起到积极的作用。开发商只有完成销售才能实现利润,因此不得不要求设计规划工作也为营销服务。

    五、划设计除了遵循专业规范以及技术要点之外,还应尽量考虑中国传统建筑景观学说的基本禁忌

    一般来讲,容积率、建筑密度、绿化率等技术要点都是规定死的,只能在这些前提下做房地产项目规划设计。但传统建筑景观学说,很多设计师都不大了解,所以经常在这方面出问题。另外,在楼盘规划和户型设计方面,关于路冲、角冲、门冲等等基本禁忌,都是只要稍加注意,就可以完全避免的,关键在于设计师必须懂得这些基本禁忌。(声明:这并不是鼓励迷信,而是迎合部分消费者的心理,其实建筑风水学在很大程度上是有他的科学道理的)

    六、发展商与建筑师的关系

    在市场经济环境下,发展商面对的是使用者市场,发展商要迎合使用者的口味;建筑师面对的是开发商的市场,建筑师自然要迎合开发商的口味。建筑师是开发商的设计顾问,在均衡开发项目与社会、经济、城市、技术、环境等各方面为开发商定位平衡点;开发商也是建筑师市场顾问,在提供精确的市场化对建筑设计的要求后,使建筑师的创作最终切合使用者需求的脉搏。

    七、选好建筑师的技巧

    建筑是缺陷的艺术,大楼建好,交工验收后,总留下不少的缺陷和不足。有的设计不当,影响使用;有的设计考虑不周,使发展商的良苦策划难以实现。发展商以赢利为目的,设计水平的好坏,直接影响商品房的销售及经济利益的实现。因此,从一开始就应该选好建筑师。选建筑师的原则:不重关系重能力;不重价钱重质量;不单看单位,还要看个人——设计团队及主设计师(业绩、经验、最好当面交谈)。

    八、发展商与建筑师的交流

    发展商与建筑师在相互信任、彼此依赖的基础上着重注意如下:建筑师必须加强口头表达能力,增强理论知识;建筑师必须有组织协调能力,并在设计过程中记录下所有重要的谈话内容、方能明确发展商的观点和意图;开发商应当给予相应宽松的创作环境,应尊重设计的专业性,不要盲目加以意见,左右设计师。

    前期工作是创作的源泉,交流与沟通的多少在一定程度上决定设计成功与否,也关系到项目建设的是否顺利。因此,设计的前期阶段,建筑师应主动和开发商联系沟通,尽量去挖他们的想法,把零散、混乱的思路变成条理清晰的构思,从专业技术的角度给予转化和升华。

    建筑师还必须协调和和统领各个工种的关系,加强相互的沟通和协调,使建筑设计在建设工程中不断完善和落实。为减少建成与原设计的差距,建筑师必须始终不懈贯彻设计意图,了解不同工种的配合。这也是一个建筑师综合能力的体现。

    限时间、赶进度的设计难出精品;发展商缺乏审美观难出精品;建筑师缺乏对市场认识和了解,难出精品;发展商对建筑高度干预太多,难出精品。

    九、策划师与建筑师

    在过去是两点成一线,发展商直接找会画图纸的设计院,一拍即合,一合就画,画出来就施工,然后卖楼,买不动请人策划,策划走几步成残局,就死棋。

    现在应该是发展商、策划师、建筑师三点成一线的时候了,成功的建筑师必须了解民众、楼盘潜在客户的需求。策划师的介入使得建筑师更加了解市场的需求,同时对于政府管理机构的管理思路非常清楚,能主动处理双方的关系。策划师有比建筑师更多的时间、更多的机会去接触、了解民众、市场、购房者的心理。或者说,了解民众是策划师的一种职业要求。策划师要了解民众购房心态上、在了解房屋市场的有效需求上,为建筑师提供说法,不至于让不明白市场需求的建筑师设计出的房屋,就象舞台上走来走去的模特而远离民众。

    作为开发商的房地产项目规划设计管理人员应重视对市场的研究,重视与设计师的交流,要有全局观念,做好开发商与设计师、开发商与消费者(业主)之间思想沟通的桥梁,把控产品的品质,满足使用者的需求的同时也实现开发商的盈利目的。

    与其他重复性运行或操作的工作不同,项目管理具有一次性、独特性、目标的确定性、活动的整体性、组织的临时性和开放性、成果的不可挽回性等属性,因此,要确保项目的成功,获得让所有项目相关者满意的效果,项目经理除了需要清晰地把握项目流程外,更要具备优秀的信息管理、沟通管理、冲突管理、风险管理、质量管理和集成管理等能力。

 

 

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