房地产企业全过程目标成本管理

典型成本案例分析：
1. 成本如何计算的案例：（建造成本与完全成本）
2. 成本与利润关系的案例：（费用变化与成本）
3. 概念设计与成本关系的案例：（概念设计型式、立面、风格对成本的影响）
4. 客户价值与成本关系的案例：（客户价值点的利用方式）

 

一． 成本的概念与目标成本的作用：
1. 关于成本的几个错误的认知：
1.1. 成本不等于省钱
1.2. 成本不是靠算钱算出来
1.3. 单纯的成本管理程序和成本管理制度的更像是表面文章
1.4. 成本不是完全依靠成本部门管得了的
1.5. 表面上的成本不是唯一至上的
2. 成本的定义和成本包括的内容：
3. 成本管理的定义、宗旨与目标：
4. 成本管理的本质是成本控制而不是简单的成本核算
5. 成本管理科目的设置与成本控制的关系
6. 目标成本的定义、目的与作用
7. 目标成本的管理方法目标成本的确立——目标成本控制指导书
a)目标成本？
b)目标成本确立的工作要点与实战演练
c)目标成本控制指导书（标杆企业案例分享）
d)思考：
目标成本——数据库建设？
目标成本的解读、形成、管理
目标成本编不准怎么办?如何才能更准确？
动态成本管理
1)合约与采购管理
a)合约规划
b)合同管理三大关键点
c)合同计价原则——固定总价包干？固定单价？清单计价？定额下浮？
d)格式化合同（标杆企业案例分享）
e)采购与招投标（案例分享：标底管理，保密VS公开）
低价中标的危害
8. 价值工程分析法在成本管理中的应用

二． 标杆地产企业的成本管理模式：
1. 标杆地产企业的成本管理模式分析：
1.1. 万科地产的成本管理体系构成
1.2. 万科地产的成本控制费项设置
1.3. 万科地产的成本管理方法
1.4. 万科地产的成本管理特点：作业成本控制、设计对标、成本技术措施管理
2. 龙湖地产的成本管理模式分析：
2.1. 龙湖地产的成本管理体系构成
2.2. 龙湖地产的成本费项设置
2.3. 龙湖地产的成本管理方法
2.4. 龙湖地产的成本管理特点：合约成本控制、动态成本跟踪、成本数据库指导
3. 其他成功地产企业的成本管理模式分析：
3.1.碧桂园地产的成本管理特点，
3.2.保利地产、中海地产、新城控股等企业的他山之石；

三． 标杆地产企业成本控制的方法与重点：
1. 项目开发业务流程与全程成本控制的关联：
1.1. 项目开发关键节点与成本控制的关联关系：
1.2. 项目定位与成本管理：
1.3. 项目设计与成本管理：
1.4. 项目计划组织与成本管理：
2. 投资可研阶段的成本控制重点与技巧：
2.1. 项目投资可研的目的和本质
2.2. 项目投资可研阶段成本控制存在的管理误区：
2.3. 投资可研阶段细分的成本作业及审查程序
2.4. 项目初步定位中的成本审查要点（五步审查法）
2.4.1. 设计分析的土地利用最大化与成本控制的审查要点
2.4.2. 设计分析的设计币值最大化与成本控制的审查要点
2.4.3. 设计分析的溢价空间最大化与成本控制的审查要点
2.4.4. 成本控制的费项设置、指标选定的控制要点
2.4.5. 设计分析的综合分析与成本控制的审查要点
3. 项目启动阶段的成本控制重点与技巧：
3.1. 项目启动的目的与作用：
3.2. 项目启动阶段的主要工作内容：
3.3. 项目启动阶段细分的成本作业及审查程序
3.4. 概念设计方案的成本审查重点
3.4.1. 总建筑面积与容积率分析
3.4.2. 规划层数与户型分析
3.4.3. 配套指标与配套分配分析
3.4.4. 可售面积与溢价空间分析（可售比、溢价配比）
3.4.5. 市场需求及客户销售价值分析
3.4.6. 停车方式及地下车库分析
3.4.7. 设计主题与立面型式分析
3.4.8. 绿化指标及景观档次分析
4. 方案设计阶段的成本控制重点与技巧：
4.1. 方案设计的目的与作用：
4.2. 方案设计阶段的主要工作内容：
4.3. 方案设计阶段细分的成本作业及审查程序
4.4. 规划方案设计的成本审查重点：（略，详具体课件）
5. 扩初设计阶段的成本控制重点与技巧：
5.1. 扩初设计的目的与作用：
5.2. 为什么很多开发商对扩初设计没有管理要求？
5.3. 设计管理能力、成本控制能力决定了扩初设计的管理模式：
5.4. 扩初设计阶段细分的成本作业及审查程序
5.5. 扩初设计阶段细分的成本审查重点
5.5.1. 结构超限成本控制优化分析：
5.5.2. 结构选型成本控制优化分析：
5.5.3. 层高成本控制优化分析：
5.5.4. 户型成本控制优化分析：
5.5.5. 立面成本控制优化分析：
5.5.6. 结构选型成本控制优化分析：
5.5.7. 基础方案型式成本控制优化分析：
5.5.8. 构造要求成本控制优化分析：
5.5.9. 含钢量成本控制优化分析：
5.5.10. 结构成本的离散性控制：
5.5.11. （暂略，详见具体课件）
5.6. 扩初设计的限额指标设定与管理
5.7. 扩初设计的成本控制要求输出：
5.8. 扩初设计成本管理部门与设计管理部门的权责划分
6. 施工准备阶段的成本控制重点与技巧：
6.1. 施工图审查的成本审查要点：
6.2. 工期指标设定与成本控制的关联：
6.3. 工程标段划分与成本控制的关联
6.4. 工程组织计划与成本控制的关联
6.5. 采购策划、方案与成本控制的关联
6.6. 边坡支护方案的成本控制审查要点
7. 施工管理阶段的成本控制重点与技巧：
8. 8. 地下车库成本控制的重点与技巧：
9. 9. 高层建筑含钢量成本控制的重点与技巧：
10. 10. 建筑基础选型成本控制的重点与技巧：
10.1. 地质条件分析对基础选型的影响：
10.2. 常见的基础选型形式：
10.3. 如何优化基础形式选型：
10.4. 如何优化桩基选型：
10.5. 如何优化桩基础总量：
11. 设备材料选型成本控制的重点与技巧：
12. 12. 园林景观方案设计成本控制的重点与技巧：

 

四． 招标采购与成本控制：
1. 采购的概念与采购成本控制：
2. 采购管理、供应商管理与成本控制的关系：
3. 招标采购常见的成本管理误区：
4. 招标采购组织架构设置及成本控制要求：
5. 如何审查避免供应商的挂靠投标：（总包、监理、设计）

 

五． 如何建立适合企业自身需求的成本管理体系：
1. 房地产企业成本管理水平能力的现状测评分析：
2. 建立企业项目开发全过程成本控制的成本管理体系：
3. 组织架构设计与成本管理的关联
4. 明确项目开发关键节点的成本管理要求：
5. 明确项目开发关键成果的成本审查要求
6. 建立项目开发关键阶段性工作成果的成本技术措施标准
7. 形成有效的管理闭合及成本责任考核
8. 若干案例分享：

现供职于江苏嘉城建设管理有限公司副总经理；
曾任江苏亚东建发集团总工办副主任，副总工程师；
南京百胜麒麟建设发展有限公司副总经理兼总建筑师；
苏宁环球集团南京浦东建设开发有限公司副总经理兼设计总监；
吉林市苏宁环球有限公司常务副总经理；
江苏九洲投资集团地产中心副总经理兼总建筑师等。
                            
高级工程师，国家注册建筑师；
15年房地产企业从业经历；
高级工程师，东南大学建筑设计研究所在职研究生班毕业。
杨凡从业15年多，在商业和住宅地产实操、产品设计和市场研发方面有丰富经验。
曾就职于江苏省一流大型国企（江苏国信集团）和2家上市公司（江苏苏宁环球集团和浙江宁波银亿集团），精通房地产项目运作，从理论到实践深谙房地产开发的价值体系。最擅长的领域是大型居住区及配套开发（4个2000亩大盘开发经验），在超级大盘的全面操盘，如项目定位-规划设计-首期开工+样板区开盘等方面实践并积累了成熟经验和成功要诀。近年来在商业和旅游地产（2个20多万平米综合体，和2个五星级酒店的参与及操盘营造经历）方面有一定的建树。

教育背景                                                        
1999年9月 - 2010年7月  南京东南大学房地产开发管理研修班
1986年9月 - 1989年7月  南京工学院建筑研究所建筑设计，在职硕士研究生  
1981年9月 - 1985年7月  南京金陵科技学院   建筑学   统招本科（南京工学院委培）获得南京工学院的工学士学位

多年以来在地产操盘的实践中，培养了作为项目开发领军人物和复合型人才的杨总具备以下优良素质：

在业务管理上，精研本行业的专业技能；知道如何应用；有系统的理解能力和专业创造力。数十年从事工程技术管理工作，10余年的营销推广策划，对于产品的前期规划设计体验较多，经验充足，有自己的相对深入和准确的见解；
精于业务管理方法及项目开发流程，擅长房地产开发的标准化产品研究，在工程采购招投标管理，绿色建筑实施以及工程精细化管理、四新技术应用等方面有较深入的研究。
擅长项目方案经济分析、成本策划、成本管控及合约管理，成本分析与方案经济比选优化。特别在设计阶段的成本控制方面有较好的经验成果；如目标成本的制定和成本管理前置：成本管理参与到规划方案、施工图设计中来，完成技术指标优化、地库方案比选、外墙保温方案比选、太阳能方案比选、电梯设备选型、智能化方案、污水处理方案等专题分析；能较准确地估算各阶段目标成本以指导后期成本管控工作。
孜孜追求产品研究和开发技术管理的转型提升，尤其是开发项目前期的营销策划定位和规划设计，开发中期的工程质量和成本采购招投标管理，开发后期的竣验交付与物业管理，即地产开发的全程精细化管理，掌握了房地产开发核心要素，擅长建筑规划方案设计，以此贯穿策划、规划、工程营造及营销开发全过程，为项目奠定核心价值基础。

 

主要著述（文章）：
规划设计阶段的成本控制要领 通过一些实际案例分析，归纳总结了若干设计阶段成本控制的宝贵经验，有实战参考价值
实现精细化成本管理的若干思路 通过一些企业成本管理中的问题，从体系流程，制度和管理办法入手，参照标杆企业经验，提出若干合理可行建议和落地实操方法。
小区生态景观环境设计与建设 从龙湖、万科、碧桂园等标杆企业开发的成熟景观成果中归纳总结出实用、经济、美观的设计、工程、成本管控要诀。

 

精品课程：
《 精装修质量管理》
《高效房地产开发管理模式》
《高品质的地产产品创新与规范化的设计管理》
《构建地产卓越管理团队的目标与挑战》
《有效提升管理执行力和领导力》 。     
《房地产开发全程精细化管理》
《转型升级中的商业地产管理》
《房地产开发关键要素之产品策划》
《产品设计与产品标准化研究》
《地产开发中设计常见问题与设计质量控制》
《如何实现地产成本的精细化管理》
《现代地产企业如何实现精细化采购管理》
《房地产成本、造价、采购及合约的精细化管理》
《PPP管理模式在一二级开发及政府合作项目中的管理模式与操作要点与实践》