房地产业土地增值税清算与全程运营财务管控暨重特疑难事项精析

第一节：土地增值税稽查形式分析
《广东省地方税务局土地增值税清算管理规程（暂行）》的执行带来哪些稽查新动向及应对策略

 

第二节：土地增值税清算鉴证、税收稽查应对及税收风险点
一、土地增值税清算单位的检查
1．土地增值税清算时清算项目到底应该分为几类？
2．清算单位内各类核算对象，是否能够合并清算？
3．如何确定土地增税的清算单位？
4．如何把握“国家有关部门审批的房地产开发项目”、“分期开发的项目，以分期项目为单位清算”、“一次性取得土地，分期开发”？
5．商住一体楼土地增值税计算及应对技巧
6．对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税？
7．房地产企业的建设工程，在工程项目登记备案时，没有进行分期项目的备案，但是，企业自行划分了项目分期建设，在做土地增值税清算时，是否可以自行划分的分期建设为项目单位进行清算？
8．地下人防设施是否应属于土地增值税的征税范围?
9．小产权房是否应属于土地增值税的征税范围?
10．采取BT模式建设新民居工程需要缴纳土地增值税吗？
11．房地产联合开发项目土地增值税如何清算？

二、土地增值税清算时点的确定及其税务风险
1．土地增值税清算到底应该掌握在那个时点进行？
2．清算实点确定应注意的事项及涉税风险

三、税务稽查人员重点关注的事项

四、土地增值税清算项目收入稽查及税收疑难点
1．土地增值税收入清算的基本稽查程序和方法；
2．土地增值税清算条件稽查
3．应税收入的检查
⑴ 账面应税收入的检查             
⑵ 审查入账价格
⑶ 应列未列应税收入的审查         
⑷ 非直接销售和自用房地产的收入的检查
4．转让永久使用权检查
5．代收款项检查
6．土地增值税清算收入确认的3个重点
7．与收入有关的疑难问题解析：
⑴ 企业在土地增值税清算时，未开票也未签订销售合同的房产应如何确认收入？
⑵ 房产转让合同上约定了房价，但不包含转让税金，约定转让税金由房产受让方
承担，转让收入怎样确定？

五、扣除项目的税务稽查及疑难问题
1．扣除项目税务稽查方法
2．土地征用及拆迁补偿费的稽查方法及风险点
⑴ 税务机关对土地征用及拆迁补偿费的稽查要点
⑵ 企业支付给国土资源局的土地违约金、滞纳金是否可以计入开发成本扣除？
⑶ 企业外购楼盘发生的契税转让时如何计算扣除
⑷ 成片受让土地、分期开发时，如何确定已转让部分应分摊的土地使用权金额？
⑸ 合作建房分配产品的，在清算中如何确定开发企业取得的土地的金额？
⑹ 土地使用权评估增值是否可以作为成本扣除？
⑺ 单位转让土地使用权时,土地部门收取的土地闲置费、土价评估费的土地增值税处理
⑻ 纳税人取得土地应上交的土地出让金不直接支付给土地管理部门，而是作为政府部门对企业投资，可否作为计算土地增值税扣除项目？
⑼ 土地滞纳金在计算土地增值税时能否扣除？
3．前期工程费的稽查方法及风险点
设计费税收筹划涉税风险点
4．建筑安装工程费的稽查方法及风险点
⑴ 采用发包方式进行建筑安装工程施工的检查
⑵ 采用自营方式进行建筑安装工程施工的检查
⑶ 房屋装修费用怎样确定
⑷ 地下车库、商铺的建筑安装成本应如何计算扣除
5．基础设施费和公共配套设施费的稽查方法及风险点
⑴ 小区外部为政府配套建设的公益性设施费用是否允许扣除
⑵ 多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，如何合理分摊？
6．开发间接费用的稽查方法及风险点
⑴ 同一项目是否可采取不同的房地产开发费用计算扣除方法？
⑵ 纳税人缴纳的规费可不可以作为扣除利息和管理费用的基数？
⑶ 企业开发部、预算部、材料部、技术部等部门的费用如何扣除
7．开发费用（销售费用、管理费用、财务费用）的稽查方法及风险点
⑴ 利息扣除的涉税风险点
⑵ 房地产企业像个人、关联方借款费用应如何扣除？委托其他单位、个人向金融
机构借款后，交由本单位使用，利息可以在本单位扣除吗？
⑶ 取得“委托银行借款”费用是否可以全额扣除？
⑷ 开发用地缴纳的土地使用税如何处理
⑸ 因土地纠纷发生的诉讼费、律师费如何扣除
⑹ 物业启动费在计算土地增值税时能否扣除？
8．与转让房地产有关的税金稽查方法及风险点
9．加计扣除项目稽查方法及风险点
10．“旧房及建筑物的评估价格”的检查

第三节：土地增值税重特疑难事项解析
1．企业取得政府返还土地出让金的六种形式及土地增值税涉税风险？
2．利息支出：企业所得税与土地增值税扣除规定有别
3．子公司清算转给母公司的地下车库如何缴纳增值税？
4．项目公司注销前的土地增值税和企业所得税的处理
5．真假按揭涉税处理
6．土地增值税清算几种常见错误
7．无产权证建筑物如何计算土地增值税？
8．置换房屋如何缴纳营业税和土地增值税？
9．注销当年汇算清缴出现亏损土地增值税处理
10．双方均不支付补价的土地置换中的土地增值税处理
11．将国家无偿划拨的土地进行有偿转让，但未办理土地使用权证变更手续的土地增值税处理
12．未取得项目立项也未取得商品房预售许可证的房地产开发企业，在租赁土地上建造的房产销售的土地增值税处理；
13．房地产开发企业的建设工程，在工程项目登记备案时，没有进行分期项目的备案，但是，企业自行划分了项目分期建设，在做土地增值税清算时，是否可以自行划分的分期建设为项目单位进行清算？
14．房地产公司在土地拆迁中，拆迁合同约定对被拆迁房屋以新建房补偿，在计算土地增值税如何处理？如果补偿面积超过拆迁合同确定的补偿面积，如何处理？
15．以房地产进行投资、联营的是否征收土地增值税？
16．房地产企业取得政府给予土地返还款的土地增值税涉税风险
17．合作建房是否要缴纳土地增值税？
18．未结清房款收入如何清算？
19．房地产企业销售尾房如何缴纳土地增值税？
20．出售样板间如何缴纳土地增值税？
21．不同模式售楼部的会计处理与土地增值税扣除解析
22．车位及地下车库如何缴纳土地增值税？
23．房地产企业进行资本运作中土地增值税的涉税风险

第四节：房地产企业发票的涉税风险及风险应对
1．发票取得的总原则
2．没有取得发票税法允许扣除的特例？
3．发票开具的时限如何把握及特殊规定？
4．甲供材、分包工程发票的开具及业务处理
5．虚开发票及应对策略
6．税务局稽查的“九字方针”
7．发票开具“三流统一”
8．营改增带来哪些发票的风险？
9．开发成本的各项支出应取得何种票据？

第五节：营改增对房地产企业、建安企业的影响
1．营改增理论上有益影响有哪些？
2．企业资产负债表、利润表的影响
3．营改增对融资与现金流的影响
4．税收负担与经营成本的影响
5．营改增对发票的影响
6．营改增后成本抵扣技巧
7．营改增无法回避土地、建材、人工进项税抵扣问题
8．“营改增”产生的财务核算新问题
9．如何应对营改增

第六节：“三旧改造”风险点及税务处理
1．“三旧改造”无法回避的问题
2．“三旧改造”面临的风险：营运风险、财务风险、市场风险、社会和自然风险
3．利益协调关键因素分析
4．“三旧改造”操作基本流程
5．“三旧改造”涉税处理

第七节：政策性搬迁把控要点及应对技巧
1．政策性搬迁和非政策性搬迁区别（政策性搬迁的三大要素）
2．政策性搬迁收入税收控制点
3．政策性搬迁各税种解析（营业税、土地增值税、契税印花税等）
4．搬迁支出税收控制点
5．搬迁资产税务处理及新旧政策的变化
6．政策性搬迁的递延纳税

第八节：烂尾楼收购运作模式及风险管控解析
1．烂尾楼收购应考虑的主要问题
2．烂尾楼资金运作各种方案及税收分析
3．开发商收购烂尾楼建设土地增值税如何加计扣除
4．烂尾楼收购策划

第九节：现场互动，学员问，老师答，疑难问题全解决。

 

谷仓新国货研究院（小米生态链企业）创始人（2016-)

北京市杰出设计人オ(2020)

第十六届亚运会（广州）火炬设计组组长(2009-2010)曾任北京科技大学工业设计系副主任（2002-2012)光华龙腾奖中国设计业十大杰出青年（2013)

北京市青年岗位能手（2006)

北京工业设计促进专项杰出设计人才（2020）

浙江大学本科、江南大学硕士、清华大学博士