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房地产企业土地增值税清算全程攻略

房地产企业土地增值税清算全程攻略

课程编号：12894   课程人气：1533

课程价格：￥2880  课程时长：2天

行业类别：房地产    专业类别：税务筹划 

授课讲师：李老师

课程安排：

       2014.5.10 广州



  • 课程说明
  • 讲师介绍
  • 选择同类课
【培训对象】
各房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所等人员

【培训收益】
作为房地产开发企业的您做好战斗准备了吗？
如果您有地块刚刚启动尚未进行税收筹划，如果您正在为项目是否应申报清算犹豫不决，如果您有应清未清楼盘在惴惴不安等待清算，如果您对土地增值税清算尚有疑难杂症！ 所有土地增值税问题一网打尽，化解税收风险、破解土地增值税难题、掌控节税技巧。真实案例分享，接地气、重实效，让您两天不虚此行！！！

模块一：2014年土地增值税政策和征管走向展望
 
模块二：启动土地增值税清算
1、清算条件 (应该清算/可以清算)
⑴ 某滚动开发项目清算时点案例
⑵ 清算单位的确定（两分型、三分型、四分型等等）
⑶ 合并、分立、投资是否土地增值税清算
⑷ “竣工”“已售”“自用/出租”“全部可售面积”的判定
⑸ 预售许可证取得后满三年的判定
2、未清算的法律责任（滞纳金/罚款/刑事责任）
⑴ 达到“应该清算”条件未清算是否构成偷税？
⑵ 清算后转让尾房未申报纳税是否构成偷税？
⑶ “可以清算”项目是否加收滞纳金？
⑷ “未按期申报”还是“拒不申报”：某地产公司稽查案例
⑸ 预缴中少缴纳土地增值税是否构成偷税?
⑹ 核定征收税款偏低被追查是否定性为偷税？
3、清算启动的纳税筹划
⑴ 清算与否的抉择：补税型；退税型；两清型
⑵ 土地增值税清算与僵尸公司注销
⑶ 汇缴前缴纳的土地增值税的所得税前扣除年度
 
模块三：清算前期准备
成本对象（项目类型）的划分
⑴ 普通住宅标准/保障房的项目类型等
⑵ 某地产公司地下车库确定项目类型税企争议案例
⑶ 住宅和商业可否合并计算
 
模块四：收入篇
1、《房地产转让收入鉴证表》概述
2、销售收入的确认
⑴ 预售/分期收款/按揭收入的确认
⑵ 订金、定金、违约金和赔偿金
⑶ 折扣转让房地产
⑷ 商品房面积与有关部门实际测量面积不一致
⑸ 转让地下车位永久使用权收入如何确认
⑹ 计税价格明显偏低的处理
3、视同销售收入
⑴ 合作建房后分房产、房屋土地对外投资
⑵ 以房抵工程款、抵广告费、以房抵银行贷款本息、以动迁补偿费抵顶购房款等
⑶ 预征时点/清算时纳税义务发生时间
⑷ 视同销售收入金额的确认
4、代收费用/价外费用
5、拆迁收入
6、政府财政返还
 
模块五：扣除篇
1、土地成本
⑴ 以卖股权方式买地的土地成本、接受投资的土地成本
⑵ 无偿划转土地、土地评估增值、无土地成本票据
⑶ 契税、土地使用税、耕地占用税
⑷ 拍地支付的佣金
⑸ 拆迁成本：拆迁公证费、拆迁评估费、拆迁户过渡租金
⑹ 某“拆迁还建”土地增值税纳税筹划案例
2、开发成本
⑴ 税务局如何查处虚增开发成本
⑵ 土地增值税清算中如何审核发票
⑶ 疑难实务：甲供材、公共配套、精装修、售楼处、红线外
⑷ 地下车位处理：人防车位、有产权车位、无产权车位
⑸ 成本分摊的技巧（解析项目的52种清算方案）
3、开发费用和税金扣除
⑴ 开发费用土地增值税前扣除的纳税筹划思路
⑵ 土地增值税和企业所得税对利息费用口径差异
⑶ 利息疑难实务：融资顾问费、统借统还利息、利率上限等
⑷ 三种基本信托融资模式的利息扣除
⑸ 某私募股权融资的案例解析
⑹ 税金疑难实务：土地使用税、各种基金等
4、清算后事项
某房地产开发企业清算后尾盘的纳税筹划案例
 
模块六：特殊业务
1、合作建房如何进行土地增值税清算？
2、合并是否可以节省土地增值税？
3、投资时如何计算土地增值税？
4、土地增值税的核定征收
5、如何注销项目公司？
 
模块七：稽查后风险应对篇
1、应清未清项目是否缴纳滞纳金和罚款？
2、核定征收税款偏低是否定性为偷税？
3、预缴时少交税款的法律责任？
4、未办理注销税务登记的如何追缴税款的规定
 
模块八：专家现场预留时间与学员互动交流，答疑解惑。

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