合规创新——投资融资

【培训对象】
建筑施工类央国企及分子公司、金融机构、房地产企业

【培训收益】
● 掌握地方政府隐性债务形成的原因，掌握投融资体制改革的总的要求 ● 熟悉掌握隐性债务环节和基建项目投资相关政策文件 ● 掌握基础设施与公共服务创新性模式与投资方法 ● 掌握地方政府专项债券项目的策划 ● 掌握地方政府进行金融创新的途径与最新趋势

第一讲：新形势下工程项目投融资的政策解读
一、我国项目投融资模式的发展历程回顾与融资逻辑分析
1. 1984年深圳沙角B电厂BOT模式开启国内项目融资之路
2. 1994年广西来宾电厂外资BOT合同架构
3. 2003年《北京市城市基础设施特许经营管理办法》
4. 2004年住建部《市政公共事业特许经营管理办法》
5. 2009年投融资平台的快速发展与非标贷款、城投债的投融资模式
6. 2014年政府和社会资本合作模式PPP推广与应用
7. 2017至今地方政府债券与政府投资模式创新
8. 2020年基础设施领域不动产投资信托基金推广与试点
二、项目投融资的现状、问题和趋势
1. 城镇化建设投资引发地方政府隐形债务危机
2. 政府预算收支过度以来土地财政
3. 政府投资向社会资本投资转变
4. 投资增值模式向运营模式转变
5. PPP模式的化债目标与PPP内涵的矛盾
6. 投资运营与资产增值保值当下投资项目谋划的主题
三、项目合规投资流程及主体分类
1. 政府投资模式、企业投资模式关联及区别解析
1）政府投资：预算内资金投资直接下达、地方政府专项债券
2）企业投资：企业投资项目核准和备案管理办法
四、项目投资类型与收入
1. 地方政府财力评价双体系
1）一般公共预算收入与基金性预算收入
2）地方政府负债率
2. 项目投资可行性研究报告
3. 三大类项目：经营类项目、准经营类项目、公益类项目
4. 三大类项目工程：新建项目-BOT、在建项目-TOT、存量项目-TOT
5. 项目三大付费方式：使用者付费、可行性缺口补助、政府付费
五、项目投资融资的逻辑、风险与挑战
1. 项目投资的收益与收益分配
1）投资人：投资模式、投资风险、投资收益、回款周期、投资回报、内部收益率
2）施工方：施工利润、工程量、施工周期、融资可能性
3）政府方：防隐债、促投资、见效益
2. 政府投资面临的挑战：财政处罚、审计追踪
3. 企业投融资面临的挑战
1）竞争激烈、放弃投资利润、舍掉工程利润
2）项目新技术风险、融资风险、运营风险、PP上涨风险累加

第二讲：当下工程投资中常用的模式创新介绍及风险点把握
一、工程投资创新模式介绍及未来合规性展望
1. 基础设施不动产公募REITs
2. 地方政府专项债券资金申报与使用
案例解析：交通基础设施、能源类、生态环保、民生
3. BT模式的由来于在经济建设中的意义
案例解析：平台公司回购合规合法
4. BOT模式的缘起与现实意义
案例解析：BOT模式与特许经营结合
5. EPC模式、EPC+F模、EPC+F+O模式
案例解析：EPC模式合规但EPC+F模式灰色操作、适用领域
案例解析：中国电建瓯江口产业集聚区基础设施投资与建设
6. EOD、ABO模式与片区开发案例解读
案例解析：保定市主城区城中村连片开发ABO项目创新
7. 一二三级联动与金茂的览秀城项目
案例解析：金茂国开金融重庆璧山与梅溪湖项目
8. 城市更新、旧城改造与投资资金的合规循环流程
9. 投资模式创新本质逻辑与监管逻辑本质
投资模式合规性重要文件解读：
《关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》（国发[1996]35号）
《中华人民共和国预算法》《政府投资条例》
《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》
《银行保险机构进一步做好地方政府隐性债务风险防范化解工作的指导意见》
二、土地出让金在投资模式创新中的合规性把握
1. 纳入政府基金预算管理
2. 土地出让金划转至国库
3. 土地出让收入支付范围
4. 土地出让金税务部门征收以及支农计提
三、融资平台的在项目投资中的作用
1. 融资平台公司的主要类别与显著特点
案例分析：典型融资平台公司融资——上海城投、重庆渝富、京投公司
2. 融资平台公司与银行信贷投放的关系：资产规模、负债水平、流动性保障
3. 融资平台公司投资行为属于企业投资
4. 融资平台公司投融资行为的系列政策限制与和合规性

第三讲：项目投资融资资金与融资
一、项目融资结构与资金流程解析
1. 项目融资的特性和方式
1）直接融资模式与间接融资模式
2）股权融资模式与债权融资模式
3）公募融资模式与私募融资模式
2. 项目融资资金结构设计
1）融资比例
2）适用节奏
3）各类保函
4）期限、资金错配、流动贷款
3. 融资成本：利息、手续费、存款
4. 增信措施：保证、抵押质押、保险、支持类函件
5. 限制条件：资本金穿透与认定、资金监管与归集、预算管理与付费
6. 项目融资具体工具使用与使用条件、比例
1）商业银行贷款、政策性贷款
2）直租、售后回租
3）保险基金、养老基金、产业基建
4）资产证券与公募不动产投资信托基金（REITs）
二、国家发改委针对园区类的基础设施不动产公募REITs、ABS
1. 资产证券化结构ABS+公募基金
2. 中国基础设施不动产REITs模式

第四讲：当前背景下工程投资模式的创新风险管理
一、政府采购协议风险管理
采购工程、采购货物、采购服务
二、特许经营模式与风险管理
自负盈亏、补贴补助、政府购买
三、合规性PPP模式与风险管理
1. 股权转让（运营义务不能退出）
2. 将PPP模式进行建设模式重新选择（政府投资项目、F+EPC）
3. 转变为直接特许经营项目
4. 借助地方政府专项债券进行政府采购
四、地方政府专项债券与风险管理
1. 地方政府专项债券是政府投资合规性债务融资
2. 专项债券受额度限制
3. 2022年地方政府专项债券额度宽松
4. 地方政府专项债券可做资本金

第五讲：片区开发项目投资风险管理与项目实施全生命周期管理
一、模式的基本概念解读
1. 片区投资开发策略
2. 片区开发模式选择
3. 片区投资结构设计
4. 政府预算与现金回流设计
5. 项目招标方式
6. 投标文件清单和目录制备
7. 风险管理与协议设计
二、开发模式的作用
1. 短期作用-解决政府没钱
2. 中期作用-创造投资收益与工程合同额
3. 长期作用-锁定地块远期增值
合规性管理与风险控制文件解读：
六部委《基础设施和公共事业特许经营管理办法》
《国务院办公厅关于促进开发区改革和创新发展的若干意见》(国办发〔2017〕7号)
国办发【2018】101号文
《国务院关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》国发〔2019〕11号）
《关于促进具备条件的开发区向城市综合功能区转型的指导意见》（发改规划〔2015〕2832号）
三、政府、社会资本投资投资人、施工方与使用者的平衡
1. 政府诉求
高附加值的产业与技术更新、解决就业的效率、税收的稳定与效率、固定资产投资与GDP贡献、政治稳定、降低支出、土地出让金收入
2. 投资人诉求
投资规模与回报率、融资达成可行、短期利润与长期收益、交易模式简单标准、回收周期短
3. 使用者诉求
1）企业客户-成本降低、收入增加、配套完善、劳动力充足稳定、市场广阔
2）居民客户-职业发展、收入保障、户口问题、居住环境、医疗养老
四、片区开发前期政府财力与数据调研
1. 项目可投性：聚焦主业、事前算赢，现金为王、收益为辅
2. 项目可融性：区域条件、财力条件；项目条件、放宽审查
3. 风险的可控性：决策自主、彼此制衡
项目风控案例解读
五、片区开发投资前期城市选择与区位选址
产业发展有动力，政府招商有压力，商住开发有市场，基础设施有根基，土地供应有保障
六、片区三级增值业务与难点风险挑战
1. 地块增值、区域增值、资产增值
2. 一级开发、二级开发、三级开发利润
模式1：收益分成模式
模式2：锁定价格模式

第六讲：国内工程项目投融资市场展望与趋势分析
1. 重点推进新型基础设施投资的领域
2. 都市圈、城市群以及区域经济一体化发展催生基建建设需求
3. 工程投资融资信用将更加依赖于项目全生命周期现金流与收益
4. 工程项融资模式的法律法规体系将更加完善与健全
5. 工程项目投融资风险管理水平成为竞争优势
6. 全生命周期的工程投资成为主流模式
7. 聚焦行业新赛道、新基建、城市更新、城市运营、专项债直投、代建 

当代经济学者
某大型央企经济发展研究院执行院长
国家商务部特聘专家讲师
国务院大型央企投资管理委员会委员
中国财政学会公私合作专业委员会委员、
全球化与经济社会发展国际联合研究院研究员
美国注册财务策划师学会宏观经济特聘专家讲师
招商银行总行机构部特聘专项债券专家
中国邮政邮银财富理财子公司投资顾问|东亚银行总行地产投资顾问
哈尔滨工业大学，工程管理硕士学位，经济学博士，经济管理工程师
▲保利发展、星河地产、卓越集团、碧桂园控股、鑫苑地产宏观经济顾问
▲东亚银行、海通证券、中国平安宏观经济与地产顾问
▲北京大学/清华大学/复旦大学/上海财经大学/中国人民大学特聘讲师
▲美国《经济评论》、《经济观察报》、《21世纪经济报》、《南方周刊》、《项目管理评论》，腾讯财经、新浪财经、凤凰财经专栏作家/特约评论员
▲文章著作：《中国新型城镇化四原则》《房地产投资逻辑》《货币政策能否是一剂良方》《中国制造与网红经济》《中小企业为什么不创新》《产业创新与贸易战之辩》等
曾任：原国务院国资委大型央企集团公司投资管理委员会成员、中国财政学会公私合作专业委员会委员
擅长：宏观经济/政府企业投融资/房地产/招商引资/行业趋势/园区开发等

实战经验：
郭巍先生在宏观经济、政府与民间投资、房地产和产业安全等领域具有十余年的宏观经济研究与实操经验，担任哈佛大学肯尼迪政府学院全球化与经济社会发展国际联合研究院研究员。同时担任中国也是全球最大的金属矿业集团投资委员会投资委员。深谙政府政策出台思路与制定背景，专注于中国宏观经济发展研究，长期以来致力于经济理论和政策问题。
研究主要涉及全球经济与局势、区域经济发展、金融创新、科技金融、企业改革、经济制度变迁、宏观经济政策、产业发展与政策等领域。特别对于全球政治经济格局、中国产业行业发展、金融行业发展研判、货币政策、全球贸易组织、新基建投资与财政政策、经济全球化、中国制造2025、产业转型升级与产业转移领域有独到的深入见解。

代表业绩：
率先在国内发表《中国新型城镇化与产业转型》基层调研文章并刊发在新华社
受邀21世纪中国经济报就中国房地产发展趋势发表主题演讲
2018年受邀出席由《南方+》就国际贸易趋势与全球化发表主题演讲
2019年在中国经济学会年会发表中国产业转型升级与企业应对策略演讲
2020年为中国工商银行举办的客户答谢就宏观经济趋势与经济变革发表演讲
著名观点:“中小企业二元结构”、“中国制造升级五大方法”、“金融业嫌贫爱富”“房价和汇率只能选一个”

署名文章：
《疫情下的新基建投资与PPP模式》（21世纪经济报道）
《金融助力珠三角村改项目模式与路径》（南方+）
《新型城镇化推进四原则》（新华社内刊）
《里昂惕夫产业关联模型在城市经济中的应用》（中国区域经济发展年会）

主讲课程：
《破局——宏观经济剖析》
《双轮驱动——招商引资》
《合规创新——投资融资》
《多维操盘——园区片区》
《转型升级——平台城投》
《顺势突围——地产投拓》

部分客户评价：
郭老师能够将中国宏观经济过去四十年来的发展用通俗易懂的语言讲出来，同时对于未来经济的预测十分贴合企业的战略与实际布局，学员们受益匪浅
——中国银行乌鲁木齐分行陈老师
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——上海财经大学培训负责人田老师
郭老师对于中国房地产走势和房地产行业发展趋势洞若观火，北京大学房地产研究中心的学员们非常认可郭老师关于宏观层面房地产走势的判断和解读。
——北京大学房地产研究中心张老师
郭老师关于区域经济发展与地方政府转型升级的要点把握的非常精准，政府的授课人员非常喜欢郭老师的授课风格，也非常赞同郭老师关于区域经济发展的观点，课堂互动非常积极，授课流程和体系完善。
——成都天府新区人力资源部高老师
郭老师授课中，学员为了继续聆听郭老师授课，课程中途全体集体自发起立鼓掌致敬郭老师返场再就一个话题解析。
——中国财政学会公私合营分会王老师
郭老师您的授课为我们后续经营发展指明了方向，您的许多给国家政策制定者的建议与经济发展思路切合民营企业所需，向您致敬，只要您开课，一定告诉我，追随您的授课。
——山东财经大学EDP学员
郭老师对中国经济快速发展的十年是亲历者，是见证人，中央企业的经济研究院工作背景让我们能够通过授课了解到中国经济发展的大背景，站在更高的视角观察中国经济，许多微观困扰的问题迎刃而解。
——重庆两江新区政府干部学员