房地产业土地增值税清算政策重点难点全方位解析与企业应对技巧

第一节：土地增值税稽查形式分析
《重庆市地方税务局关于土地增值税若干政策执行问题的公告》2014年9号公告的执行带来哪些稽查新动向及应对策略

 

第二节：土地增值税清算鉴证、税收稽查应对及税收风险点
一、土地增值税清算单位的检查
1．土地增值税清算时清算项目到底应该分为几类？
2．清算单位内各类核算对象，是否能够合并清算？
3．如何确定土地增税的清算单位？
4．如何把握“国家有关部门审批的房地产开发项目”、“分期开发的项目，以分期项目为单位清算”、“一次性取得土地，分期开发”？
5．商住一体楼土地增值税计算及应对技巧
6．对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税？
7．房地产企业的建设工程，在工程项目登记备案时，没有进行分期项目的备案，但是，企业自行划分了项目分期建设，在做土地增值税清算时，是否可以自行划分的分期建设为项目单位进行清算？
8．地下人防设施是否应属于土地增值税的征税范围?
9．小产权房是否应属于土地增值税的征税范围?
10．采取BT模式建设新民居工程需要缴纳土地增值税吗？
11．房地产联合开发项目土地增值税如何清算？

 

二、土地增值税清算时点的确定及其税务风险
1．土地增值税清算到底应该掌握在那个时点进行？
2．清算实点确定应注意的事项及涉税风险

 

三、税务稽查人员重点关注的事项

 

四、土地增值税清算项目收入稽查及税收疑难点
1．土地增值税收入清算的基本稽查程序和方法
2．土地增值税清算条件稽查
3．应税收入的检查
⑴ 账面应税收入的检查             
⑵ 审查入账价格
⑶ 应列未列应税收入的审查         
⑷ 非直接销售和自用房地产的收入的检查
4．转让永久使用权检查
5．代收款项检查
6．土地增值税清算收入确认的3个重点
7．与收入有关的疑难问题解析：
⑴ 企业在土地增值税清算时，未开票也未签订销售合同的房产应如何确认收入？
⑵ 房产转让合同上约定了房价，但不包含转让税金，约定转让税金由房产受让方承担，转让收入怎样确定？

 

五、扣除项目的税务稽查及疑难问题
1．扣除项目税务稽查方法
2．土地征用及拆迁补偿费的稽查方法及风险点
⑴ 税务机关对土地征用及拆迁补偿费的稽查要点
⑵ 企业支付给国土资源局的土地违约金、滞纳金是否可以计入开发成本扣除？
⑶ 企业外购楼盘发生的契税转让时如何计算扣除
⑷ 成片受让土地、分期开发时，如何确定已转让部分应分摊的土地使用权金额？
⑸ 合作建房分配产品的，在清算中如何确定开发企业取得的土地的金额？
⑹ 土地使用权评估增值是否可以作为成本扣除？
⑺ 单位转让土地使用权时,土地部门收取的土地闲置费、土价评估费的土地增值税处理
⑻ 纳税人取得土地应上交的土地出让金不直接支付给土地管理部门，而是作为政府部门对企业投资，可否作为计算土地增值税扣除项目？
⑼ 土地滞纳金在计算土地增值税时能否扣除？
3．前期工程费的稽查方法及风险点
设计费税收筹划涉税风险点
4．建筑安装工程费的稽查方法及风险点
⑴ 采用发包方式进行建筑安装工程施工的检查
⑵ 采用自营方式进行建筑安装工程施工的检查
⑶ 房屋装修费用怎样确定
⑷ 地下车库、商铺的建筑安装成本应如何计算扣除
5．基础设施费和公共配套设施费的稽查方法及风险点
⑴ 小区外部为政府配套建设的公益性设施费用是否允许扣除
⑵ 多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，如何合理分摊？
6．开发间接费用的稽查方法及风险点
⑴ 同一项目是否可采取不同的房地产开发费用计算扣除方法？
⑵ 纳税人缴纳的规费可不可以作为扣除利息和管理费用的基数？
⑶ 企业开发部、预算部、材料部、技术部等部门的费用如何扣除
7．开发费用（销售费用、管理费用、财务费用）的稽查方法及风险点
⑴ 利息扣除的涉税风险点
⑵ 房地产企业像个人、关联方借款费用应如何扣除？委托其他单位、个人向金融
机构借款后，交由本单位使用，利息可以在本单位扣除吗？
⑶ 取得“委托银行借款”费用是否可以全额扣除？
⑷ 开发用地缴纳的土地使用税如何处理
⑸ 因土地纠纷发生的诉讼费、律师费如何扣除
⑹ 物业启动费在计算土地增值税时能否扣除？
8．与转让房地产有关的税金稽查方法及风险点
9．加计扣除项目稽查方法及风险点
10．“旧房及建筑物的评估价格”的检查

 

第三节：土地增值税重特疑难事项解析
1．企业取得政府返还土地出让金的六种形式及土地增值税涉税风险？
2．利息支出：企业所得税与土地增值税扣除规定有别
3．子公司清算转给母公司的地下车库如何缴纳增值税？
4．项目公司注销前的土地增值税和企业所得税的处理
5．真假按揭涉税处理
6．土地增值税清算几种常见错误
7．无产权证建筑物如何计算土地增值税？
8．置换房屋如何缴纳营业税和土地增值税？
9．注销当年汇算清缴出现亏损土地增值税处理
10．双方均不支付补价的土地置换中的土地增值税处理
11．将国家无偿划拨的土地进行有偿转让，但未办理土地使用权证变更手续的土地增值税处理
12．未取得项目立项也未取得商品房预售许可证的房地产开发企业，在租赁土地上建造的房产销售的土地增值税处理；
13．房地产公司在土地拆迁中，拆迁合同约定对被拆迁房屋以新建房补偿，在计算土地增值税如何处理？如果补偿面积超过拆迁合同确定的补偿面积，如何处理？
14．以房地产进行投资、联营的是否征收土地增值税？
15．房地产企业取得政府给予土地返还款的土地增值税涉税风险
16．合作建房是否要缴纳土地增值税？
17．未结清房款收入如何清算？
18．房地产企业销售尾房如何缴纳土地增值税？
19．出售样板间如何缴纳土地增值税？
20．不同模式售楼部的会计处理与土地增值税扣除解析
21．车位及地下车库如何缴纳土地增值税？
22．房地产企业进行资本运作中土地增值税的涉税风险

 

第四节：房地产企业成本核算与税收风险控制
1．开发产品会计成本与计税成本的差异与协调
2．成本核算的规范程序
3．成本核算中疑难问题解析
4．成本分配方法

 

第五节：专家现场开放时间，解答学员疑难问题。
 
 

国内著名房地产税务筹划专家，长期从事房地产相关行业纳税筹划研究与实务操作。曾参与多家大中型房地产企业涉税风险诊断和纳税筹划方案设计，现兼任多家大中型房地产企业的财税顾问，擅长将会计、税收、法律知识综合运用到企业经营管理之中，具有丰富的涉税风险防范与纳税筹划实战经验。
多次应邀为全国房地产建筑安装企业进行财税专题讲座，授课注重实务操作，讲课中能准确地将税收法规与企业会计处理有机结合起来，所讲操作方法能直接运用于企业涉税处理，通俗易懂且操作性强。并当场解答企业棘手财税问题，被业内人士誉为“中国税法活字典”和“国内纳税答疑第一人”。