房地产企业资产重组纳税实务与成本管控

第一节：房地产开发企业资本重组运作土地涉税风险防范
1．直接购买土地与购买公司股权要考虑哪些因素？

2．以卖公司形式卖土地是否存在后续风险？
⑴【案例】刘备（蜀汉公司）2000年以土地成本1000万元作价评估2000万元成立了荆州公司（关羽），持有股权100%，关羽不做房地产开发，两年后，关羽把这块地3000万元卖给了孙权东吴公司，东吴要做地产开发。税务如何处理？刘备投资时公司交哪些税？关羽转让土地时刘备补缴土地增值税吗？找不到刘备，关羽怎么办？
3．合并策略在房地产拿地中运用
⑴【案例】东吴公司从事房地产开发，看中荆州土地，要求两个公司合并。荆州公司涉及哪些税务问题？刘备公司涉及哪些税务问题，得到的是股权还是货币？荆州公司取得土地的账面价值是？
4．公司分立是否都可以享受到免税优惠？
5．合作开发不能回避固定回报有哪些涉税风险？
⑴ 一起合作开发法院判决奥康公司转让土地使用权案例思考

 

第二节：房地产开发企业开发类型概述各有何特点
1．养老地产
⑴ 养老地产取得土地开发存在哪些法律风险？
⑵ 养老地产项目运营模式存在哪些法律风险？

2．旅游地产业务模式有哪些？
⑴ 景区住宅开发                   
⑵ 度假房地产开发
⑶ 产权式酒店开发
⑷ 写字楼开发
⑸ 综合型旅游房地产开发
 

3．旅游地产有哪些销售模式？
⑴ 全部销售模式，即纯销售模式     
⑵ 部分销售模式
⑶ 以租代售模式

4．工业地产开发常见的四种模式：
⑴ 工业园区开发模式                
⑵ 主体企业引导模式
⑶ 工业地产商模式                  
⑷ 综合运作模式

   
5．棚户区改造、旧城改造、城中村改造有哪些模式？城中村村民安置补偿房与城市国有土地上建造的房屋有无区别？
⑴【案例】诸葛亮建筑公司接受周瑜房地产公司委托对B地块房屋进行拆迁双方合同约定诸葛亮建筑公司要支付周瑜房地产公司200万元方可入场拆迁，拆迁所得归诸葛亮建筑公司。双方该如何纳税？

6．投资政府土地改造项目如何纳税处理？
⑴【案例】曹操投资公司接受东汉政府委托，投资开发A地块项目，支付拆迁平整费用10000万元，支付设计规划费用2000万元，支付拆迁补偿费用30000万元，一级土地开发完成后，政府组织招拍挂，底价80000万元，若无人竞拍，则有曹操子公司曹丕房地产公司底价兜底，竞拍所得扣除政府各项基金外归曹操投资公司所有，曹操投资公司如何进行纳税处理？

7．以房地产公司名义立项开发回迁安置房如何计税？
⑴【案例1】政府出让给黄忠公司A地块，土地出让价款3000万元，另外约定在A地块之外的属于政府所有的B地块上要为政府建造回迁安置房100套，建造成本 预计2000万元，开发建设以及筹融资均由黄忠公司负责，竣工后政府回购，回购价款假设2500万元该如何税务处理？
⑵【案例2】政府出让给黄忠公司A地块，出让协议约定土地出让价款3000万元，另外将回迁安置房土地B地块也出让给黄忠公司，协议约定出让价款为2000万元，该地块主要用于A、B地块的原居民回迁安置，由黄忠公司负责投资开发建设，政府补偿价款4200万元，属于补偿超标的面积由原居民向开发商补交房款，黄忠公司回迁房建造成本预计2000万元该如何纳税处理？
⑶【案例3】政府出让给黄忠公司A地块，出让协议约定土地出让价款3000万元，黄忠公司取得拆迁许可证，取得该土地从事开发建设还要进行拆迁及安置补偿，货币拆迁费用2000万元，产权调换补偿方式下建造成本支出4000万元，如何进行纳税处理？
⑷【案例4】黄忠公司负责拆迁还建，拆老陈家返还超面积补偿房屋两套，收取超面积价差30万元，这30万元是否缴纳营业税？
⑸【案例5】政府将拆迁、征收补偿完毕的土地B出让给黄忠公司，出让协议约定土地出让价款7000万元，黄忠公司支付3000万元土地出让金，另外4000万元作为为政府配建的回迁安置房补偿款，房屋竣工后，政府收回回迁安置房分配给原土地被征收人，如何进行纳税处理？
⑹【案例6】政府委托黄忠公司负责C地块的拆迁安置，黄忠公司拆迁平整支出2000万元、安置房建设支出3000万元，政府评审后确定为5500万元。黄忠公司竞价8000万元取得C地块土地使用权。政府收取土地出让价款后对黄忠公司进行返还，返还收入5500万元，其中拆迁平整费用2200万元，安置房建设3300万元，如何进行纳税处理？

 

第三节：房地产项目开发成本如何核算与管控
1．房地产开发企业成本构成包含哪些内容？
2．兼顾内外需求，如何确定房地产成本核算对象？
3．房地产开发各成本项目核算范围有哪些？
4．车库、车位有无产权销售以及利用人防设施、公共配套设施场地销售的处理？
5．可售地下车位的开发成本该如何分摊，是否要分摊土地的成本，不可售车位产权归企业自用部分或对外出租使用权车位该如何预留成本？
6．建筑面积、可售面积与不可售面积如何界定？
7．签订施工合同不含甲供材如何处理？
⑴【案例】重庆周瑜建筑公司与孙策房地产公司签订工程施工合同，劳务部分价款2000万元，甲供材1000万元，合同总价签订多少合适？
8．房地产开发企业成本控制如何确定责任主体？
9．房地产开发企业分产品类型确定目标成本方式
10．房地产开发企业如何编制完工结算单？
11．房地产开发企业合同台账管理
12．房地产开发企业计税成本与会计成本主要差异有哪些？
13．房地产项目怎样确定成本终结日？
14．成本终结日的确定与企业所得税汇算清缴有何关系？

 

第四节：房地产企业销售手段与涉税风险
1．市场销售低迷，资金链紧张，以促销求生存，衍生多少手段，税务风险几何？
2．首付一成签合同，多交了多少税金？
3．借售房之名融资付利息、还本金带来多少纳税风险？
4．商业地产售后回租统一运营涉及几方利益关系？税收成本有多少？
5．买别墅大抽奖增值税、营业税、个人所得税计算对了吗？
6．开发商没及时交钥匙承诺减免物业费到底算谁买单？
7．开发商代业主垫首付办按揭谁沾光了？
8．售后回购算融资租赁吗？
9．精装修房装修合同与销售合同分开签订筹划效果如何？
10．以公司名义买房有多少运作空间？
11．房地产开发企业收取供应商违约金、罚款缴纳营业税吗？
12．房地产开发企业收取业主违约金缴纳营业税吗？

 

中国税务报
中国税网房地产项目组高级咨询顾问
中国税网特约研究员
中国注册税务师

 

曾任某上市房地产公司总会计师，多家房地产税务顾问，房地产纳税筹划专家，先后在《中国税务报》《海峡财经导报》《中国房地产》《现代服务业》发表大量财税论文、编著《房地产开发企业纳税实务与风险防范（第五版）》《税收优惠最优方案设计与点评》等书籍。

 

多次应邀为全国房地产建筑安装企业进行财税专题讲座，授课注重实务操作，讲课中能准确地将税收法规与企业会计处理有机结合起来，所讲操作方法能直接运用于企业涉税处理，通俗易懂且操作性强，并当场解答企业棘手财税问题，授课形式活泼生动，深受学员喜爱。