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新形势下片区开发项目融资思路解析

新形势下片区开发项目融资思路解析

课程编号：52519

课程价格：￥52000/天

课程时长：2 天

课程人气：144

行业类别：银行金融     

专业类别：经济形势 

授课讲师：汪含

  • 课程说明
  • 讲师介绍
  • 选择同类课
【培训对象】


【培训收益】


第一部分：二十大政策分析政信趋势
二十大后的新常态---中国的宏观政策将会呈现出低利率、宽信用、宽财政（中央）的特征
一、政府财政变成本会计为市值会计、收支会计为经营会计、政府会计为投行会计
二、帮助政府做大做强城投
1.毫不动摇巩固和发展公有制经济，推动国有资本和国有企业做强做优做大。
2.深化国资国企改革，加快国有经济布局优化和结构调整，推动国有资本和国有企业做强做优做大，提升企业核心竞争力”“完善中国特色现代企业制度，弘扬企业家精神，加快建设世界一流企业”。
三、区域平台整合与政府项目运作
1、国资推进新一轮“主业归位”，国资企业经历了一大波重组整合
2、融资平台转型行业方向分析
A、交通及公共事业：地铁、高速、铁路、港口类最优；公交、水电气热废其次；
B、基建等传统业务：土地开发整理、基建、棚改/保障房/安置房、水利建设；
C、国有资本运营：重点投资优质股权、优质产业类、优质文旅项目方面；
D、弱产业类：如地产、建工、贸易、金融、担保、租赁、小额贷款等。
四、银发254号文---银行和建企如何以专业能力获取政府业务，获得竞争优势
五、政策线索营销思路
1、分析下财政预算和二上二下时间点
2、分析李强在城市更新座谈会上的讲话
城市更新有哪几步需要走？
如何参与？

第二章 资产投放新方向
一、资产业务：
1.传统化的基础授信、集团授信、
A央企集团综合方案分析
2.场景化的交易银行及供应链金融业务，
三医版块的医保贷链条营销
3.定制化的投行业务
地方债拔付链上的十一个动作与业务机会
4.特定化的项目融资
二、新基建带来新模式--盘活、升级存量资产，引入社会企业运营
指导文件：国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见（国办发〔2022〕 19 号）
1、基础设施（REITs）。
2、存量资产盘活 PPP 模式及操作实务要点（TOT 模式）
3、盘活存量改扩建与经营性项目有机结合（ROT+一体化综合开发）。
4、推动闲置低效资产改造与转型盘活存量资产
5、借助国有资本投资、运营公司的资本运营盘活存量资产
6、通过混改、并购及股权多元化模式盘活存量资产的要点解析及案例分享
三、“以投代补”，成立政府产业基金来带动投资。
第一种，产业新城模式。
第二种，城区扩张模式
第三种，村镇融合模式
四、城市更新项目
（一）、分为“旧村”、“旧城”、“旧厂”改造三种类型
（二）、城市更新项目融资渠道—
1.银行贷款
2.非标融资
3.引入合作方。
（三）、政府旧城更新的财务平衡设计方案
1、旧城改造的两大难点在于“产权重组”与“财务平衡”
2、财务平衡的两个阶段与不可替代规则
3、单一项目的静态平衡财务模式分析
用途改变和产权性质改变，也是旧改价值的重要来源。
模式1：增容+大产权=不平衡
模式2：增容+大产权=平衡
模式3：增容+大产权
模式4：增容+改用途+大产权
模式5：异地平衡
模式6：提升价值+微增容
4、多项目动态平衡的几种模式：
模式1：局部到整体，动态不平衡
模式2：动态平衡，资本与现金流最大化
五、TOD怎么做？
（一）什么是TOD？
（二）TOD新模式 —— 产业园设计策略
宁波江北云谷产办综合体项目实践
（三）TOD≠地铁上盖！TOD模式开发分析及案例分享
六、社会资本参与国土空间生态修复案例
（一）客户的内部决策路径和逻辑
（二）客户的关键部门和重点干系人
（三）跟达康书记学习什么是EOD？、
（四）2020年3月国务院《关于构建现代环境治理体系的指导意见》中提出了“环境修复+开发建设”模式解读
案例分析：潘安湖项目
（五）生态修复片区综合开发诞生的业务实战案例
1、《关于探索利用市场化方式推进矿山生态修复的意见》解读
2、矿山修复多元化资金筹措案例--与旅游业相结合，打造文旅品牌
案例：华夏城矿山生态修复地产开发
南京-汤山矿坑公园文旅改造
3、绿色政府和社会资本合作（PPP）项目典型案例
新凤河流域综合治理案例

第三章、财政政策的影响与合规操作
一、搞清政府财力与隐性债务的关系
（一）什么叫既有财力---分析财政四本账
（二）重磅政策分析—什么是隐性债务？
1、国务院《政府投资条例》
2、中办国办《关于做好地方政府专项债券发行及项目配套融资工作的通知》
3、专项债使用中怎样不涉及隐性债务？
区分政府投资项目和非政府投资项目
区分隐性债务和市场化融资
培育主体，规划有经营收入的项目
案例：旧改东风放开做---S市城投是旧改业务单位
不以土地，而以土地的最终产出规划项目---如何为项目构建现金流
案例：南京搞防汛也能做成经营性项目
（三）融资模式：政府投资+社会资本投资+长期债券资金；
思路：
促进地方融资主要由“政府信用”转向“政府信用+项目/企业信用”的双轮驱动；
基本要求：
提高融资的可获得性、降低融资成本、防范政府债务风险
二、地方政府投融资模式与政府平台转型--完善企业制度，坚持市场化
1、地方投融资模式创新的总体思路---规范政企行为，城投国企化
2、融资平台市场化转型方向--约束融资行为，避免新债务
3、融资平台转型案例分析
三、 “土地新政”来了！城市发展空间将怎样被打开？
解析：3月12日，国务院印发了“关于授权和委托用地审批权的决定”。改革土地管理制度，赋予省级人民政府更大用地自主权，北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆有幸成为首批试点。
四、园区城投发展及流动资金贷款案例
园区发展及城投转型历程
可资借鉴之处及存在问题分析
监管部门对于流贷的监管要求
为城投叙作流贷的要点
城投流贷需求测算的困境与解决
城投流贷测算案例

五、专项债与市场化融资的结合运用
政府专项债券品种、特点及主要政策要求
专项债+市场化融资的核心因素分析
专项债项目规划要点
专项债融资方案结构化设计（含专项债做资本金）
专项债+市场化融资案例分析
 

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