房地产项目开发会计必需掌握的核心财税问题解析高研班

【培训对象】
各房地产企业董事长、总经理、财务总监、财务经理、主管、会计核算人员、税务主办相关部门负责人及税务、会计事务所等人员。

【培训收益】
2013年全国税务稽查工作要点，房地产业、建筑安装业依然是检查重点。根据房地产项目开发会计人员的工作需要，我们截止2013年7月31日前的税收政策，结合税务检查中主要问题，系统分析地产

开发不同阶段的重要税务问题，帮助您企业在短时间内掌握重点问题的的解决方案，以降低企业税收成本和税收风险，改善企业的资金紧张状况，彰显您的专业价值。

一：不同来源渠道取得土地成本的构成差异
1、招拍挂＜净地出让、非净地出让＞成本构成
2、划拨用地的成本构成
3、购买在建工程
4、合营式合作开发
5、融资型合作开发取得土地
6、土地置换
7、购买资产式收购项目公司
8、股权收购取得项目公司土地
9、投资者以土地出资
10、棚户区改造取得土地
11、BT方式拿地
二：土地出让金的分摊方法
1、占地面积法
2、建筑面积法
3、剩余法
4、楼面地价法
5、房地价值法
6、不同分摊方法对土地增值税清算的重大影响
三：开办费与前期工程费的协调
1、开办费的构成内容
2、开办费的处理
3、前期工程费构成及处理
4、关键是能否加计扣除
四：土地增值税清算单位的税企争议解决
1、建设项目、单项工程、单位工程、分部工程和分项工程的区别＜建筑安装工程质量
验收统一标准＞
2、企业成本计算对象的确定与清算单位的关系
3、清算单位确定的一般方法
4、按照面积法人为分解普通住宅与非普通住宅，分别清算导致企业多交土地增值税的税企争议案例解析
五：建安阶段的核心财税问题解析
1、建安阶段的会计科目设计
2、合同与发票管理
3、电梯、空调、门、窗、排水设备、消防器具、智能化设备、幕墙、信报箱、洁具、
家具、五金、钢结构等，在总包合同中应当约定甲供还是乙供？
4、总包合同中建筑材料＜钢筋、混凝土＞乙供，开发公司需承担3.18%的营业税及附加？
5、精装修业务，涂料、墙砖、电线、灯具、园林设备或林木应当甲供还是乙供？
6、幕墙、门窗、定制家具、钢结构向生产厂商直采的节税原理
7、代垫水电费的处理
8、装修费用的处理＜商品房住宅装修一次到位实施细则＞
9、精装修家电和家具的处理＜渝地税（2011）221号＞
10、扣留的质保金需要缴纳营业税吗？
11、对外付汇境外设计公司的设计费＜室内设计、外立面设计、城市综合体整体建筑设计＞需要缴纳10%的预提所得税？
12、基础设施、公共配套和开发间接费的税务审核
六：销售阶段的核心财税问题解析
1、到底什么样的收入无需缴纳营业税？＜“应税收入”与“非应税收入”的区分标准和依据＞
2、预征模式存在的主要问题
3、如何建立企业的土地增值税预征模型
4、普通住宅物业如何定价
5、租赁保证金是否应缴营业税
6、“交1000抵1万”销售业务应当如何操作业务流程、合同价款、开具发票？
7、老业主推荐新客户赠送免物业管理费如何操作最节税
8、物业公司免收的管理费是否应当视同销售仍然确认会计收入、申报营业税？是否还
负有代扣老业主20%的个人所得税的义务？
9、开盘现场抽奖品活动所发生的费用应确认为“销售费用”还是“营业外支出”？公司是否负有代扣20%个人所得税的义务？
10、“买房送车位”业务应当如何约定合同条款以减少税务纠纷
11、销售精装房按毛坯确认收入并预提装修成本，另签无偿赠送装修合同的危害
12、分时度假会员模式的税收好处
13、房产税的筹划思路
14、会计乱用销售费用和管理费用，预提部分费用的危害
七：资金管理中的核心财税问题
1、借款费用或利息费用的税务处理解析
2、集团企业资金集中的模式＜转贷的税收利益＞
3、工程垫资的税务规划——可以大大降低融资成本；
4、客户融资需要注意的问题
5、混合性融资工具的对营业税、土地增值税和所得税影响
6、民间借贷的利息费用的税前处理思路
7、借款费用的资本化与费用化对两税清算的影响差异
8、资产证券化的一般程序和操作节点
9、不同资产证券化模式对真实销售和破产隔离的处理
10、基础资产的选择＜企业应收款、信托受益权、基础设施收益权等财产权利，商业物业＞
11、不同信用增级对证券化主体的财务的影响
12、资产证券化存在的主要问题解析及规避＜法律、财务、税务＞
13、BT项目和BOT项目资产证券化存在的主要问题解析
◇：股权投资类企业开展私募融资的税收套利机会
14、各省市股权投资类企业税收优惠政策比较
15、GP＜普通合伙人＞的财税问题；
16、LP＜有限合伙人＞的财税问题
17、有限合伙资金池的归集
18、有限合伙与专项计划的结合
19、物业管理公司的资产管理和财富管理
八：营业税、土地增值税和企业所得税的协调
1、三税种的区别和联系
2、实现规划、拿地、建设和销售等业务与税务管理呼应
3、土地增值税和企业所得税的主要差异
九：专家现场开放时间，与学员互动交流、解答学员疑难问题。

王先生是对外经济贸易大学国际贸易系经济学学士；复旦大学－麻省理工学院国际工商管理硕士（International MBA）；并曾在瑞典斯德哥尔摩大学商学院学习国际商务。现任慧卓公司销售、领导力的等领域签约讲师。

 

在近20年的工作经历中，王先生曾在中国轻工业品进出口总公司工作，先后担任物流主管、销售经理和上海分公司副总经理。在担任上海分公司副总经理期间，实际负责分公司的全面运营，不仅对产品的销售和市场有更全面的体会，更积累了进出口公司的运营管理经验，从战略和管理的角度来加强销售和市场工作；2005年起王先生加盟了新加坡金鹰国际集团，负责集团主要产品在中国市场的大客户销售和管理，更加在管理实践中融会贯通了其在销售和客户管理方面的技能和经验；2009年起王先生开始服务于欧洲著名培训公司CEGOS（中国），进入管理培训行业； 2013年起王先生开始服务于慧卓等公司，凭借其多年的工作经验，为客户企业和学员分享其在销售、市场、客户管理等方面的心得。

 

王先生不仅通过学习，在企业的现代管理方面有丰富的知识和技能，也通过多年打拼，在企业的销售、市场和客户管理方面有较深的实践工作经验。

 

王先生在企业培训中逻辑清晰，内容丰富，并将理论和实践相结合，擅长和学员分享其以往的知识经验；亦能吸收国外先进课程的精华，将其传授给中国学员。王先生授课时能够带动学员参与，共同研讨各种问题和案例，并启发和引导学员自主找到解决方案，学员普遍反映受益匪浅。在针对企业客户的培训中，王先生会提供若干解决方案，能帮助企业切实加强管理，提高员工的素质和技能。

 

◆ 王先生主讲的课程包括：

 

u 《电话销售技巧》（1天）

u 《如何在电话中赢得客户》（2天）

u 《大客户开发与管理》（2天）

u 《大客户战略管理》（2天）

u 《客户关系管理》（2天）

u 《成功的销售技巧》（2天）

u 《卓越客户服务》（2天）

u 《卓越销售团队管理》（2天）

u 《卓有成效的销售谈判》

u 《品牌维护与管理》（2天）

u 《市场营销全方位》（2天）

u 《工业品营销》（3天）

u 《打造卓越产品经理》（3天）

u 《如何进行市场调研》（2天）

u 《如何制定市场计划》（2天）

u 《如何定价》（2天）

u 《新产品如何上市》（2天）

u 《如何做好市场助理》（2天）等等。

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