导读：房地产在中国永远不缺关注。

摸索中前行

时间回到1992年，邓小平发表南巡讲话。此后，国务院于11月4日发布了《关于发展房地产若干问题的通知》指出，房地产业在我国是一个新兴产业，是第三产业的重要组成部分，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，将成为国民经济发展的支柱产业之一。

以此为契机，中国的房地产业初现雏形，由此开始了20年的大发展之路。

1992年，中国的房地产业，尤其是南方一些城市如深圳、广州等的房地产业开始迅速发展。保利、合生创展等房企均于同年成立。

当时，房地产的合同、税收、按揭等的格式和规定，均无人知晓，房地产业在摸索中前进。很快，全国各地的房地产业有了膨胀过快的趋势，海南、北海等地掀起了炒房热潮。

1993年4月，中共中央提出了“防止经济过热”的警告。从5月起，人民银行不断提高相关利率，清理整顿金融秩序。同年6月，国务院开始针对宏观经济进行调控。

1994-1995年，在实行紧缩的调控政策下，经济过热的势头有所遏制，房地产行业也变得低迷。1997年，亚洲金融危机爆发，日本、香港等房地产泡沫破裂，中国房地产市场持续低迷。

规则完善

在通货紧缩的经济局势下，政府决定催热房地产拉动内需，使房地产成为了中国经济的支柱产业之一。其中，1998-2003年，中国房地产开始逐步市场化，管理逐步规范，同时“炒房”也开始显现。

1998年5月，中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》，倡导贷款买房。 同年7月，国务院正式宣布停止住房收入分配，逐步实行住房分配货币化。

1999年，福利分房在全国各地逐步停止。房地产零售时代来临，个人购房的比例持续上升。银行发放的个人住房贷款总量增长，贷款门槛则越降越低。

随着房地产业的发展，“温州客”在其中看到了商机。开始在北京、上海、杭州、苏州厦门等地置业，房价的上涨迅速。

2002年7月，国土资源部制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》开始施行。规范了土地使用权出让，使土地使用制度更为公开、公平、公正。 多年来“靠关系”协议拿地的规则终被改变。

黄金时代

在中国房地产业的“羽翼”愈发丰满之时，房价开始加速上涨。

2004年底，北京一名工程师发起个人集资建房建议，并在上海、南京、厦门等蔓延。3个月后，房管局宣布将对不合法的个人集资坚决叫停。

2005年3月起，政府先后颁布了《关于切实稳定住房价格的通知》、《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》以调控楼市。 然而，尽管调控文件密度加大，但房价仍保持坚挺。税收也不仅没有控制住房价，反而成本转嫁，助推房价。

2006年3月，温家宝做出政府工作报告，明确提出要继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。但在中国金融业全面开放，人民币升值、流动性过剩、投资渠道狭窄背景下，房价加速上行。

2007年，房地产市场的火热延续到了土地市场，频频出现土地“标王”和抢地现象，地价在房价中所占比例越来越大。4月，碧桂园在香港上市，缔造了内地房企在香港的最大筹资额。国土资源部开始下发通知，对土地市场予以约束。

2008年，因美国金融危机，中天置业、长河地产、创辉租售等一批房产中介出现倒闭潮。宏观调控使市场观望情绪浓厚，资本市场的机会窗也基本被关闭，一些开发商面临资金链断裂的局面。

但2009年的4万亿刺激挽救了开发商。

在政策利好、信贷支持、通胀预期等多种因素的影响下，2009年楼市的疯狂超出人们预期。房价上涨的速度，远远快于人们的预期。年中上海莲花河畔景苑的楼房整栋倒下，更是引发了买房者对质量的关注。整个房地产市场处于投机、非理性状态。

调控加码

面对逐渐“疯狂”的房地产市场，2010年起政府再一次加大了调控的力度，“史上最严厉”调控政策相继出台。

2010年3月，央企主管部门国务院国有资产监督管理委员会(国资委)发出“清退令”，“78家不以房地产为主业的央企加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后退出房地产业务”。

4月，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，“限购”、“限贷”政策相继出台。

高强度和高密集度的调控措施并没能阻止房地产市场的回暖。

当年10月开始，一线城市的楼市交易量仍呈现回升态势。

2011年，全国房地产市场在全方位的限制性环境中生长。

央行总共3次加息，6次上调存款准备金率。全国超过120个城市出台了房价调控目标，46个大中城市出台了“限购令”， 10个城市出台了针对楼盘的强制“限价令”。在诸多限制性手段的作用下，调控效果日渐显著。至当年底，全国范围内几乎所有大中城市无可幸免地遭遇寒潮。

2012年，刚需推动市场缓步复苏。中小房企负债率逐步上升，大型房企则依靠高周转、融资优势和以价换量进一步扩张。在国内上市渠道关闭后，房企开始在香港“借壳”上市，并开始“国际化”道路。一线城市拿地的基本为龙头房企，行业集中度进一步提高，行业大洗牌逐步加速。