房地产企业新政解读暨100个涉税争议问题、成本分摊、甲供材实

【培训对象】
各房地产企业领导、主管财税领导、财务总监、税务经理、财务人员
以及税务、会计师事务所和各财务咨询公司的人员。

【培训收益】
??全面梳理15-16年度的流转税、企业所得税、土地增值税等所有最新税收政策。
??全面解答房地产企业全程全税种各疑难问题。
??实战演练成本分摊以及甲供材税收问题。

 
房地产企业新政解读暨100个涉税争议问题、成本分摊、甲供材实战训练班
‖2016年3月4–6日‖—‖重庆•怡华威斯达大酒店‖—‖主讲：王老师‖
‖专题背景‖
房地产企业又得面对一年一度的企业所得税汇算清缴工作，如何准确计算年度应交税款以及税前扣除项目？如何将营业税、土地增值税的缴纳体现在年度申报表？如何高效处理“不重要”但是有与企业息息相关的小税种的“困惑”？
最新颁布的《重庆市地方税务局贯彻重庆市人民政府办公厅关于落实涉企政策促进经济平稳发展意见的通知》（渝地税发〔2016〕20号）文件，给重庆房地产企业带来了哪些好消息？
为切实解决房地产企业的困惑，提前消化未知的税收风险，有效应对年度企业所得税申报与税收稽查，本次课程将解读2015年度房地产行业最新政策以及100个常见涉税疑难问题、渝地税发〔2016〕20号文件精神，以房企主要税种为经，以不同角度破解税收政策为纬，详细解读成本分摊、甲供材、车位等重点问题，辅以风险防控与纳税筹划技巧，有效防范税务稽查风险，为房地产开发企业落实纳税筹划方案、规避涉税风险、全面降低税负提供帮助！
‖专题目标‖
全面梳理15-16年度的流转税、企业所得税、土地增值税等所有最新税收政策。
全面解答房地产企业全程全税种各疑难问题。
实战演练成本分摊以及甲供材税收问题。
‖主讲专家‖王老师：会计师，中国注册税务师，税务稽查资深官员，某省地方税务局税收业务培训专家；数十家房地产企业税务顾问、答疑专家。有常年战斗在一线的经历，熟悉房地产企业的税收问题，擅长土地增值税清算，税务风险评估与税收成本控制，制定合理的项目成本管控策略，做到企业成本控制最小化，利益最大化。在全国各大城市主讲房地产行业税收专题讲座上百次，讲授由浅入深、生动活泼、内容准确、分析透彻、简明扼要、操作实用；授课风格生动诙谐、风趣幽默，受到各地房地产企业学员的认同和热烈追捧。
‖课程纲要‖
一：营业税疑难问题
1．解读小微企业优惠政策，了解其中关键词的奥妙。
2．个人转让二手房优惠政策解读。
3．以不动产投资入股，因获取利益方式的不同涉及税收风险有哪些？发票如何开具？
4．企业分立、合并是否涉及营业税？
5．以地换房、以房换地涉及哪些税收问题？不同合作方式税收风险在哪里？
纳税义务发生时间如何把握？
6．以租代建如何确认营业税计税依据？现行政策是否有可操作性？
7．法院判决书是否可以代替发票，作为计帐凭证？
8．售后回租业务如何筹划减少营业税？还涉及到哪些税负？
9．产权式酒店销售模式的营业税如何确认？
10．如何有效判定“委托代建”？具体要符合哪些条件？
11．“零首付”模式销售房子营业税如何计算？收取的违约金是否属于“价外费用”
12．买房子送家电是否涉及增值税？案例解读，让您恍然大悟。
13．通过具体的案例解读“拆迁还建”行为账务处理以及营业税缴纳、发票开具等
操作难点
14．统借统还是否计征营业税？做帐需要哪些资料？
15．政府回收土地获取价款是否涉及营业税？土地增值税？
16．企业“跑路”之后，业主拿什么凭证办理产权证？
17．“充值卡”销售模式如何确认营业税纳税义务发生时间与金额？
18．通过具体的销售合同解读“诚意金”“订金”缴纳营业税的诀窍以及账务处理。
19．还本销售如何计征营业税？
二：企业所得税疑难问题
1．小型微利企业优惠政策解读，告诉您优惠政策的“临界点”。
2．季度预交申报表的修订，带来哪些新的变化？与年度申报表如何协调？通过具体
的会计报表让您试填季度、年度申报表，实际操练申报表的填报技巧。
3．交通补贴是否可以作为工资薪金扣除？如果企业有外派劳务，如何确认“从业
人数”？
4．无息借款和无票利息费用如何在税前扣除？
5．计提没有支付的利息可否税前扣除？
6．财务顾问费、罚息的税前是否可以扣除？
7．资本弱化条款对利息税前扣除有什么影响？
8．非金融机构借款损失税前是否扣除？
9．企业捐建房屋与捐赠现金的所得税待遇有何不同？捐赠的技巧在哪里？
10．不同销售阶段产生的“成本差”如何进行税收处理？
11．销售佣金的支出有哪些特殊规定？
12．资产评估增值是否缴纳企业所得税？
13．如何理解筹建期？如何摊销？筹建期发生的业务费如何扣除？与补亏的关系如何
衔接？
14．代缴的房产税是否可以在税前扣除？
15．支付非本企业员工的赔偿金是否扣除？
16．补交以前年度税金以及预交税款如何扣除？
17．明股实债如何进行税收处理？
18．房地产开发企业不同阶段所得税税金的会计处理解读。
19．房屋装修费如何做帐？对所得税、房产税的影响是什么？
20．企业因房屋质量问题给予业主的补偿是否扣除？
21．案例解读业务招待费的是是非非。
22．案例解读人防工程销售的所得税处理。
三：土地增值税疑难问题
1．土地投资是否计征土地增值税，是否适用房地产企业？如何确定纳税人？
被投资方的土地成本确认的凭证是？转让投资土地的扣除金额是？
2．企业分立、合并的土地增值税解析。
3．无偿划转土地如何计征土地增值税？
4．以股权名义转让土地是否计征土地增值税？如何计算？纳税人如何确定？
5．公配建造时间与成本分摊的关系协调。
6．以地补路土地成本的确认以及记账资料如何完善？
7．土地滞纳金、闲置费、评估费、投标费、审计费、指标监理费等如何扣除？
8．如何界定“公寓”？是否适用“普通住宅”增值率不超过20% 的免税政策？
9．结合最新申报表解读销售旧房的土地增值税计算流程。
10．不同方式的售楼部会计处理以及土地增值税的扣除是什么？
11．不同情况的土地返还款处理对土地成本的影响是什么？
12．企业更名是否涉及土地增值税？
13．企业向企业主收取的违约金、更名费等是否作为土地增值税的收入？
14．如何把握土地增值税计算的临界点？
15．收购烂尾楼继续建造、销售后土地增值税如何计算扣除额？
16．土地评估增值部分是否可以作为土地成本扣除？
17．代收费用的在土地增值税如何处理？
18．装修的概念如何把握？硬装与软装在计算土地增值税的时候如何扣除？
19．人防车位、无产车位、有产权车位在计算土地增值税的时候如何确认收入与成本？
20．城镇土地使用税如何列支？
21．如何理解“二次清算”？新申报表如何对待？
22．土地增值税清算中如何有效把握成本分摊的方法与技巧？怎么有效结合可以达到
税负最优？
四：个人所得税疑难问题
1．个人非货币性资产投资如何计算个人所得税？是否溯及既往？
2．个人股权转让涉及哪些税收风险？如何甄别？
3．企业取得代扣代缴个税手续费有什么风险？筹划点在什么地方？
4．抽奖卖房（买房）是否涉及个人所得税？
5．年薪的最佳筹划点在是什么？年终奖金的盲区又是哪几点？如何有效规避？
6．中秋福利是否计征个人所得税？如何划分集体福利与个人福利？
7．企业因延期交房支付的违约金是否涉及个人所得税？
8．报销员工旅游费是否存在风险？
9．私车公用、交通补贴的个人所得税有什么特殊规定？
10．如何界定退休再任职？如何计算个税？
11．退养、退休、离职的个人所得税如何计算？
12．优惠价格购房是否涉及个人所得税？
13．股东向公司借款是否缴纳个人所得税？通过案例解读其中的风险
14．买一送一的所得是否计征个人所得税？
15．补发工资如何计算个人所得税？
16．挂账没有支付的股息是否计征个人所得税？
五：其他税费疑难问题
1．撤县建市的城建税税率如何确定？
2．土地使用税计算的起始点和终点如何把握？如何计算？
3．以租代建的房产税如何确定纳税人？如何计算？
4．一次收取多年租金的房产税纳税义务发生时间是？转租行为如何缴纳房产税？
5．物业公司用房如何计算房产税？柜台租赁是否计征房产税？
6．取得固定租赁收入和浮动收益如何界定房产税计税方法？
7．房租产生纠纷如何计算房产税？
8．无租使用、免租使用的区别是什么？房产税有什么不同的待遇？
9．土地价款是否计征房产税？售楼处的房产税计税依据是否包含土地价款？
如何计算？
10．未竣工但实际使用的房产如何让计算房产税？
11．如何界定房屋的附属设备？是否作为房产税计税依据？
12．经济适用房、廉租房、棚户区改造项目土地使用税的优惠政策是？如何计算？
13．契税的纳税义务发生时间如何确定？如何计算契税的滞纳金？
14．如何确定拆迁还建行为契税计税依据？
15．房地产企业一般会签订哪些合同？哪些计征？哪些免税？
16．签订合同没有执行是否贴花？没有金额的合同如何贴花？
六：成本分摊与甲供材精讲与实战演练
1．占地面积法的精要之处是什么？
2．建筑面积法在会计、企业所得税、土地增值税处理上有什么异同？如何确认
可售面积？
3．什么是层高系数法？可以采取层高系数法的成本是哪些？
4．不同成本分摊方法如何有效结合？对企业整体税负的影响是什么？
5．什么是“甲供材”？“甲供材”是否合法？
6．如何划分材料和设备？二者的税收待遇有什么不同？
7．“甲供材”业务双方如何进行会计处理？如何纳税？
8．“甲供材”业务如何开具发票？如何索取发票？
9．装饰劳务和“甲供材”税收处理有什么差异？
10．发生“甲供材”业务如何进行提供相关的资料？
七：专家现场与学员互动，解答学员疑难问题。
‖培训受众‖各房地产企业领导、主管财税领导、财务总监、税务经理、财务人员
以及税务、会计师事务所和各财务咨询公司的人员。
‖资 料‖本次专题配套讲义、政策辑要与案例集资料。
‖培训时间‖2016年3月4日至6日（3月4日全天报到,5-6日两天课程）
‖培训地点‖重庆◇怡华威斯达大酒店（重庆市渝中区中山三路86号）
‖相关费用‖人民币3280元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）。
↘ 如需安排食宿者，可统一安排，费用自理，（具体详见参会确认函）。

 

王先生是对外经济贸易大学国际贸易系经济学学士；复旦大学－麻省理工学院国际工商管理硕士（International MBA）；并曾在瑞典斯德哥尔摩大学商学院学习国际商务。现任慧卓公司销售、领导力的等领域签约讲师。

 

在近20年的工作经历中，王先生曾在中国轻工业品进出口总公司工作，先后担任物流主管、销售经理和上海分公司副总经理。在担任上海分公司副总经理期间，实际负责分公司的全面运营，不仅对产品的销售和市场有更全面的体会，更积累了进出口公司的运营管理经验，从战略和管理的角度来加强销售和市场工作；2005年起王先生加盟了新加坡金鹰国际集团，负责集团主要产品在中国市场的大客户销售和管理，更加在管理实践中融会贯通了其在销售和客户管理方面的技能和经验；2009年起王先生开始服务于欧洲著名培训公司CEGOS（中国），进入管理培训行业； 2013年起王先生开始服务于慧卓等公司，凭借其多年的工作经验，为客户企业和学员分享其在销售、市场、客户管理等方面的心得。

 

王先生不仅通过学习，在企业的现代管理方面有丰富的知识和技能，也通过多年打拼，在企业的销售、市场和客户管理方面有较深的实践工作经验。

 

王先生在企业培训中逻辑清晰，内容丰富，并将理论和实践相结合，擅长和学员分享其以往的知识经验；亦能吸收国外先进课程的精华，将其传授给中国学员。王先生授课时能够带动学员参与，共同研讨各种问题和案例，并启发和引导学员自主找到解决方案，学员普遍反映受益匪浅。在针对企业客户的培训中，王先生会提供若干解决方案，能帮助企业切实加强管理，提高员工的素质和技能。

 

◆ 王先生主讲的课程包括：

 

u 《电话销售技巧》（1天）

u 《如何在电话中赢得客户》（2天）

u 《大客户开发与管理》（2天）

u 《大客户战略管理》（2天）

u 《客户关系管理》（2天）

u 《成功的销售技巧》（2天）

u 《卓越客户服务》（2天）

u 《卓越销售团队管理》（2天）

u 《卓有成效的销售谈判》

u 《品牌维护与管理》（2天）

u 《市场营销全方位》（2天）

u 《工业品营销》（3天）

u 《打造卓越产品经理》（3天）

u 《如何进行市场调研》（2天）

u 《如何制定市场计划》（2天）

u 《如何定价》（2天）

u 《新产品如何上市》（2天）

u 《如何做好市场助理》（2天）等等。

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