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房地产土地增值税清算实务专题讲解

房地产土地增值税清算实务专题讲解

课程编号：10720   课程人气：1856

课程价格：￥2680  课程时长：2天

行业类别：财务管理    专业类别：房地产 

授课讲师：阚老师

课程安排：

       2013.9.24 郑州



  • 课程说明
  • 讲师介绍
  • 选择同类课
【培训对象】
房地产企业领导、主管财务工作人员和成本合约部及税务、会计事务所等人员。

【培训收益】
随着土地增值税清算越来越严格，如何做好土地增值税清算？
如何理解相关政策？
如何在合理合法情况下做好土地增值税筹划？
为了做好土地增值税清算房地产各环节如何做好配合工作？
如何把握清算口径做好不同物业类型（一二级联动、旧城改造、城市综合体、商业地产等）清算？
怎样准备清算申报材料？
事务所如何进行清算审计？


 一：土地增值税政策解析与筹划 
1、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》----（国税发[2006]187号）
2、《国家税务总局关于印发＜土地增值税清算管理规程＞的通知》----（国税发[2009]91号）
3、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》---（国税发[2010]53号）
4、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》----（国税函[2010]220号）
5、目前政策未明确的执行中采用方法及地方差异：＜地库、红线外成本、精装家具家电、滞纳金、核定征收、分开合并清算等＞。
 
 
二：土地增值税清算报告讲解＜重点讲解＞
1、报告正文及附表填列＜实例讲解＞
详细讲解：收入、成本 ＜土地、前期、建安、基础、开发间接费用政策、审核
程序、表格填列及筹划方法＞
2、材料准备及申报＜详解申报程序与资料准备＞
 
 
三：土地增值税收入确认问题＜重点讲解＞
1、应税收入如何确认
⑴ 取得的收入有哪些需要缴纳土地增值税？
⑵ 销售面积发生差错存在补退款如何处理？
⑶ 收取的违约金、滞纳金、赔偿金等价外费用要不要计算缴纳土地增值税？
⑷ 代收代付的水电增容费、有线电视安装费、网络费等如何处理？
⑸ 开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他
单位和个人的非货币性资产是否需要视同销售？该如何处理？
⑹ 地下车库或者停车位转让，其收入是否计入房地产转让收入？
⑺ 将不能销售的公共配套设施对外销售了又该如何处理？
⑻ 将自有的土地承包他人开发收取的承包金如何做税务处理？
⑼ 企业合并、分立等过程中发生的房地产权属转移是否应当征收土地增值税？
⑽ 各类拆迁补偿、拆迁安置土地增值税如何计算？
⑾ 以上各种行为的营业税、企业所得税等其他税种的处理又是如何规定的？
2、不征税收入如何确认
⑴ 将开发产品对外捐赠是否需要缴纳土地增值税？
⑵ 将土地和开发产品对外提供担保、抵押是否需要缴纳土地增值税？
⑶ 单位或个人将自有的房产与他人交换是否需要缴纳土地增值税？
⑷ 什么是代建房？是否需要缴纳土地增值税？
⑸ 房地产评估增值是否需要缴纳土地增值税？
⑹ 以上各种行为的营业税和企业所得税等其他税种的处理又是如何规定的？
3、免税收入如何确定
⑴ 纳税人建造普通标准住宅出售征免税  
⑵ 国家征用、收回房地产的征免税
⑶ 因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁房地产的征免税
⑷ 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房的征免税
⑸ 以房地产进行投资、联营的征免税
⑹ 合作建房的征免税
⑺ 企业兼并转让房地产的征免税
 
 
四：土地增值税准予扣除项目金额的确认问题＜重点讲解＞
1、准予土地增值税前扣除的确认原则有哪些？已实际发生的成本支出是否都可以作为
扣除项目金额的依据？
2、取得土地使用权所支付金额如何确认？以地补路方式取得的土地成本如何确定？购买
烂尾楼的成本能否加计扣除？以土地投资入股或者合作建房的土地成本如何确认？
3、房地产开发成本如何确认？每平方米的建安成本主要由哪些因素构成？各地的建安平均
造价如何？        
4、房地产开发费用如何确认？向金融机构借款的利息支出在何种情况下可以据实扣除？
全部使用自有资金开发没有发生利息支出的楼盘怎么办？
5、与转让房地产有关的税金如何确认？清算后剩余楼盘再销售时缴纳的税金能否扣除？
6、房地产企业的加计扣除如何确认？
7、转让旧房如何计算准予扣除项目的金额？
 
 
五：不同类型清算筹划＜全程讲解＞
1、一二级联动
2、旧城改造
3、城市综合体
4、多期开发住宅项目
5、商业项目（写字楼、酒店、商场、商铺）
 
 
六：申报
◇、申报材料
 
 
七：税务机关工作要点＜适合税务审核人员参考，介绍＞
1、材料受理及初步复核
2、收入、各成本项目审核要点
3、面积及扣除比例复核
4、不同类型（股权转让、旧城改造、精装项目）复核要点
 
 
八：专家现场开放时间与学员互动交流，解答学员疑难问题。

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