“房地产开发成本核算技巧与节税关键点操作实务专题班”

第一部分：房地产开发成本会计核算与税收政策协调
一、房地产项目成本核算三大原则
1．成本划分三项原则
2．成本归集原则（制造成本法与完全成本法对比分析）
3．成本扣除原则：计税成本中的无票成本与预提成本
二、房地产土地的取得及成本分析
1．以招、拍、挂方式取得土地成本的确定
2．以分立方式取得土地成本的确定
3．以购买股权方式取得土地成本的确定
4．以合并方式取得土地成本的确定
5．以拆迁安置方式取得土地成本的确定
6．以划拨方式取得土地成本的确定
7．以接受投资方式取得土地成本的确定
8．以置换方式取得土地成本的确定
9．以合作建房方式取得土地成本的确定
10．以路换地方式取得土地成本的确定
三、房地产开发项目建设阶段的成本核算
1．四种成本分配方法的运用
⑴ 占地面积法    
⑵ 建筑面积法
⑶ 直接成本法   
 ⑷ 预算造价法
2．基础设施、公共配套成本在项目分期开发建设中的预提与分摊方法
3．商业地产与普通住宅的成本分拆技巧
⑴ 成本核算与总体规划相结合：合理安排成本结构，细腻实施成本核算
⑵ 兼顾汇算清缴与土地增值税清算的双重成本分拆技巧
⑶ 地下室及车库成本的分拆技巧
⑷ 商业地产、普通住宅、地下室、车库成本分拆典型案例
4．房地产项目成本核算与分拆的账务指引
⑴ 房地产项目成本分拆会计处理技巧
① 前期工程费的税务处理
② 建筑成本的税务处理，甲供材有什么税务风险？税务机关是怎样检查虚开建筑
发票的
③ 基础设施建设费的税务处理
④ 公共配套设施费的税务处理
⑤ 开发间接费用的税务处理
⑵ 房地产项目成本核算账务指引
四、房地产企业期间费用的处理原则与操作技巧
1．期间配比原则的运用技巧
2．费用限额扣除的操作技巧
⑴ 浮动利率在什么情况下才可以税前扣除
⑵ 集团公司统一贷款，所属企业申请使用属于关联企业之间的借款吗
⑶ 关联企业之间不需要归还利息的借款需要纳税调整吗
⑷ 向银行借款时作为利息外费用的顾问费是否能够税前列支？土地增值可以加计
扣除吗
⑸ 个人股东以资产抵押形式由个人向银行贷款，所贷款项交由企业使用，应支付的利息由企业全额付给银行，企业这样的利息可以税前扣除吗
3．费用转化处理技巧：期间费用与开发间接费的转化技巧

 

第二部分：房地产企业项目成本核算控制策略与扣除操作实务
一、房地产业成本项目构成及成本规划
1．房地产业成本项目构成
2．如何合理确定成本对象
3．土地闲置成本的处理技巧
4．房地产成本费用计划与控制
二、房地产成本核算操作实务
1．开发产品会计成本与计税成本的差异
2．土地开发成本的核算程序
3．配套设施开发成本的会计处理技巧
4．预提费用的会计处理技巧
5．开发间接费用的会计处理技巧
6．成本对象报废或毁损的处理
三、房地产成本规划及税前扣除的节税要点
1．成本扣除的政策与基本要求
2．成本扣除的策略与操作实务
3．设备选择甲购还是乙购
4．材料选择甲供还是乙供
5．项目成本核算方法与节税技巧

 

第三部分：专家现场预留时间与学员互动交流，解答学员疑难问题。


谷仓新国货研究院（小米生态链企业）创始人（2016-)

北京市杰出设计人オ(2020)

第十六届亚运会（广州）火炬设计组组长(2009-2010)曾任北京科技大学工业设计系副主任（2002-2012)光华龙腾奖中国设计业十大杰出青年（2013)

北京市青年岗位能手（2006)

北京工业设计促进专项杰出设计人才（2020）

浙江大学本科、江南大学硕士、清华大学博士