顺势突围——地产投拓

【培训对象】
房地产公司、政府、金融机构

【培训收益】
● 掌握宏观发展过程中房地产行业面临的挑战-中等收入陷阱、内卷化、躺平、老龄化双减…… ● 掌握2022年中国房地产行业发展的国家总体定调与定位 ● 掌握宏观货币政策与财政政策对于中国房地产行业发展的影响 ● 掌握中国房地产在当前行业背景下面临的突出矛盾与破局 ● 掌握房地产行业新赛道与第二曲线的模式 ● 掌握房地产行业发展未来10年的布局与战略

第一讲：疫情笼罩下的经济提振疲软与房地产热点
一、我们从未感受到如此下行的压力-2022年经济对冲政策解读
1. 宏观政策稳健有效如何理解-房地产是否会在此成为经济增长压舱石
1）国务院金融委、财政部、银保监会、证监会、央行、外管局齐发声
2）促进房地产市场平稳发展，有效防范化解房地产风险，新发展模式转型
2. 如何看待房地产风险防范与房地产行业新发展模式
3. 如何看待房地产在中国经济中的作用
1）中国第一大行工商银行涉房贷款占贷款总额比例37.5%
2）住宅资产占家庭财富总值约四分之三
3）中国家庭债务与收入比为128%，其中70%为房贷
二、中国房地产行业的5次关键时刻与当前房地产的行业危机
1. 1987年首次深圳土地拍卖
2. 1998年房地产市场化
3. 2009年房地产金融化
4. 2016年因城施策房住不炒
5. 2022年房地产去金融化
案例解析：国人为什么热衷买房、2022年买房还是不买房
三、房地产行业的危机
1. 限购、限售、限价、限配建、限自持、限贷
2. 销售融资急剧下滑
3. 企业面临违约风险
4. 项目面临交付风险
5. 供应商面临支付风险
案例解析：恒大危机、华夏幸福危机、宝能危机如何破局
四、行业危机的原因
1. 外因-市场透支（房价投资、需求投资、支付投资、供给透支）
2. 外因-政策“猛药“
1）去杠杆层层加码
2）地方监管力度过严
3. 内因-以规模为导向的错误认知
1）快速扩展，将行业回暖误认为监管放松
2）房地产行业过度金融化
五、行业转机-地产监管政策提出“保障合理融资需求”与“市场健康平稳发展”
1. 保障房地产行业的合理融资需求
2. 房地产开发企业的“三道红线”
3. 银行金融机构的“两道杠”
4. 政府土地出让的两集中政策

第二讲：房地产行业赛道分析与新模式
一、住宅市场一线城市豪宅刚需冰火两重天
1. 千万豪宅一房难求，价格越贵越好卖
2. 远郊刚需大幅下跌
3. 新盘与二手房市场价格倒挂频出，价差越大越好卖
4. 租赁住房大保障体系建立与一批重大项目开工落成
5. 租金上涨成为2022年房地产租赁市场的趋势
二、商业办公地产受疫情影响行业低迷
1. 商业地产-争当网红，热点驱同
1）传统消费低迷、新兴消费火热
2）开闭店两极分化，餐饮低迷，网红崛起
3）婴儿消费后继乏力，宠物经济持续走高
2. 办公地产-压力巨大
1）租赁去化举步维艰
案例：北上广深CBD空置率超10%
案例：陆家嘴与虹桥商务区办公新趋势
案例：TMT、金融、科技成办公需求主力
2）资产证券化成运营主流模式
3. 文旅地产-低速增长，小幅攀升
1）优质爆盘难以复制
2）微目的网红经典受追捧
4. 养老地产-行业正当时
1）养老行业产业政策加速落地
2）客户对于养老地产概念逐步加深央国企地产、险资、房企组团布局
案例解析：人口老龄化加剧与中国人口红利的持续发展
三、园区地产与产业地产
1. 定位相似、千园一面
2. 销售条件，越来越严
3. 园区运营轻重结合
4. 公募REITs成房企新宠
四、城市更新831政策杀伤新赛道城市更新与大拆大建
1. 严控大规模拆除
2. 严控大规模增建
3. 严控大规模搬迁

第三讲：房地产与经济发展动能视角理解政策调控
一、房地产供给侧结构改革与创新发展展与新型城镇化提升
1. 中国城镇化进程已达65%-地产行业未来规模受限
案例解析：创造土地价值依托的是城市规划与能级提升
2. 地产行业短期看金融、中期看土地、长期看人口
3. 房地产行业需求端分化-有效需求与无效需求
案例解析：城镇化进程降速，结构化问题凸显
案例解析：房地产资产回报率高于劳动收入矛盾的调和
案例解析：房地产价格上涨的本质是土地价格上涨
3. 高质量发展与人口红利的消退-地产行业远期支撑减弱
案例解析：深圳的三和大神缘何成为躺平先驱
案例解析：“三胎”政策放开影响几何
4. 农民进城与1100万人保就业的关系-地产行业与实体经济的矛盾
1）到城里工作性价比究竟是高还是低
案例解析：1000万美团外卖小哥“裸奔”大军还是“新蓝领”
2）人均劳动回报与产值继续高增长-高房价让年轻一代失去活力
案例解析：90后和00后为什么不愿意进工厂打工
二、中国房地产三大矛盾
1. 短期矛盾-房企要卖房，政府要限购，房企要融资，银行不支持
2. 中期矛盾-产业要升级、居民负债高、工资增长慢、产品利润薄
3. 长期矛盾-人口老龄化、婴儿出生少、房屋存量多、地产不好销
三、大变革-中国房地产行业十谈
1. 房地产与开发商
2. 房地产与政府
3. 房地产与银行
4. 房地产与居民
5. 房地产与实体
6. 房地产与货币
7. 房地产与财富
8. 房地产与房价
9. 房地产与就业
10. 房地产与基建
四、负债如何影响我们的经济发展
1. 政府的隐性债务风险
2. 房企的融资风险
3. 居民的高负债风险
4. 中小银行不良资产风险
五、大变局-房地产经济周期向绿电周期的转换-产业升级创新期
1. 碳达峰、碳中和的绿电经济周期开启
2. 产业创新升级与全球治理话语权
案例解析：中美制造业成本及优势对标
案例解析：核心技术供应链体系拆解-高端芯片、航空发动机、数控机床
案例解析：清华北大高考状元院系分析
案例解析：中国的企业喜欢研发吗？挖人与创新哪个才是捷径
案例解析：中国专精特新与日本、德国专精特新对标
3. 消费、内需引领下的共同富裕
4. 中国GDP跃升全球首位的机遇期
5. 强化金融支持：畅通科技型企业上市等各类融资渠道
案例解析：北交所的设立与未来

第四讲：变革与变局下的房地产行业展望与机遇
一、城镇化进程减速城市人口流动分布差异明显
1. 房企要聚焦关注25个城市-都市群城市群
案例解析：上海一栋楼的税收超过三四线城市税收全年
二、土地供给趋严项目拓展模式创新
1. 股权合作与项目并购模式
2. 城市更新-一二三级联动打包模式
3. 旧城改造
1）综合改造
2）功能改变
3）拆除重建
4. 片区封边开发自平衡模式-EPC+FEPC
5. 公开市场-招标拍卖挂牌
三、回归房住不炒后的房企专业化方向
1. 专注于产品力和去化速度的住宅地产投资商
案例：万科地产、保利发展
2. 专注于资产证券化与商业物业运营的商业地产运营商
案例：招商蛇口、华润置地、中粮大悦城
3. 专注于产业导入与基金投资的园区运营商与物流地产商
案例：联东U谷、中南高科、万洋集团、顺丰地产、普洛斯
4. 专注于施工与建筑的大型央国企地产综合开发商
案例：中海地产、中交地产、电建地产
5. 专注于轻资产模式的物业服务与中介服务商
案例：中原地产J、链家LianjJia、美联物业
四、看布局-城市功能泾渭分明
1. 看南北-北纬31度线京津冀、长三角、粤港澳
2. 看东西-胡焕庸线与东数西算长江中部崛起与成渝经济区
3. 看城市-都市圈、城市群、新基建、宽落户
4. 看乡村-一二三产融合与乡村振兴补短板
案例解析：种大豆、榨豆油、买豆油、搞旅游
五、看动力-地产+X行业新赛道
1. 养老护老家政成未来就业重要载体
2. 服务业成为GDP占比最高行业
3. 科技与创新成为造富新赛道
4. 延迟退休、活力老人、三胎配套政策完善
六、房地产开发企业的长期主义
1. 坚守主业聚焦国家战略
2. 效益导向追求精细管理
3. 战略收缩聚焦城市深耕
4. 降低负债控制财务风险
5. 降本增效向制造业学习
6. 回归本源关注客户需求
7. 布局新赛道夯实发展基础 

当代经济学者
某大型央企经济发展研究院执行院长
国家商务部特聘专家讲师
国务院大型央企投资管理委员会委员
中国财政学会公私合作专业委员会委员、
全球化与经济社会发展国际联合研究院研究员
美国注册财务策划师学会宏观经济特聘专家讲师
招商银行总行机构部特聘专项债券专家
中国邮政邮银财富理财子公司投资顾问|东亚银行总行地产投资顾问
哈尔滨工业大学，工程管理硕士学位，经济学博士，经济管理工程师
▲保利发展、星河地产、卓越集团、碧桂园控股、鑫苑地产宏观经济顾问
▲东亚银行、海通证券、中国平安宏观经济与地产顾问
▲北京大学/清华大学/复旦大学/上海财经大学/中国人民大学特聘讲师
▲美国《经济评论》、《经济观察报》、《21世纪经济报》、《南方周刊》、《项目管理评论》，腾讯财经、新浪财经、凤凰财经专栏作家/特约评论员
▲文章著作：《中国新型城镇化四原则》《房地产投资逻辑》《货币政策能否是一剂良方》《中国制造与网红经济》《中小企业为什么不创新》《产业创新与贸易战之辩》等
曾任：原国务院国资委大型央企集团公司投资管理委员会成员、中国财政学会公私合作专业委员会委员
擅长：宏观经济/政府企业投融资/房地产/招商引资/行业趋势/园区开发等

实战经验：
郭巍先生在宏观经济、政府与民间投资、房地产和产业安全等领域具有十余年的宏观经济研究与实操经验，担任哈佛大学肯尼迪政府学院全球化与经济社会发展国际联合研究院研究员。同时担任中国也是全球最大的金属矿业集团投资委员会投资委员。深谙政府政策出台思路与制定背景，专注于中国宏观经济发展研究，长期以来致力于经济理论和政策问题。
研究主要涉及全球经济与局势、区域经济发展、金融创新、科技金融、企业改革、经济制度变迁、宏观经济政策、产业发展与政策等领域。特别对于全球政治经济格局、中国产业行业发展、金融行业发展研判、货币政策、全球贸易组织、新基建投资与财政政策、经济全球化、中国制造2025、产业转型升级与产业转移领域有独到的深入见解。

代表业绩：
率先在国内发表《中国新型城镇化与产业转型》基层调研文章并刊发在新华社
受邀21世纪中国经济报就中国房地产发展趋势发表主题演讲
2018年受邀出席由《南方+》就国际贸易趋势与全球化发表主题演讲
2019年在中国经济学会年会发表中国产业转型升级与企业应对策略演讲
2020年为中国工商银行举办的客户答谢就宏观经济趋势与经济变革发表演讲
著名观点:“中小企业二元结构”、“中国制造升级五大方法”、“金融业嫌贫爱富”“房价和汇率只能选一个”

署名文章：
《疫情下的新基建投资与PPP模式》（21世纪经济报道）
《金融助力珠三角村改项目模式与路径》（南方+）
《新型城镇化推进四原则》（新华社内刊）
《里昂惕夫产业关联模型在城市经济中的应用》（中国区域经济发展年会）

主讲课程：
《破局——宏观经济剖析》
《双轮驱动——招商引资》
《合规创新——投资融资》
《多维操盘——园区片区》
《转型升级——平台城投》
《顺势突围——地产投拓》

部分客户评价：
郭老师能够将中国宏观经济过去四十年来的发展用通俗易懂的语言讲出来，同时对于未来经济的预测十分贴合企业的战略与实际布局，学员们受益匪浅
——中国银行乌鲁木齐分行陈老师
郭老师的课程我们已经返聘了十几次，主要是因为客户对于郭老师的专业性和实战型非常认可，保险资产配置、财富配置、海外资产配置、股市投资等问题，郭老师能够深入浅出的给大家解读，让财富销售人员一听就懂，而且意犹未尽。
——上海财经大学培训负责人田老师
郭老师对于中国房地产走势和房地产行业发展趋势洞若观火，北京大学房地产研究中心的学员们非常认可郭老师关于宏观层面房地产走势的判断和解读。
——北京大学房地产研究中心张老师
郭老师关于区域经济发展与地方政府转型升级的要点把握的非常精准，政府的授课人员非常喜欢郭老师的授课风格，也非常赞同郭老师关于区域经济发展的观点，课堂互动非常积极，授课流程和体系完善。
——成都天府新区人力资源部高老师
郭老师授课中，学员为了继续聆听郭老师授课，课程中途全体集体自发起立鼓掌致敬郭老师返场再就一个话题解析。
——中国财政学会公私合营分会王老师
郭老师您的授课为我们后续经营发展指明了方向，您的许多给国家政策制定者的建议与经济发展思路切合民营企业所需，向您致敬，只要您开课，一定告诉我，追随您的授课。
——山东财经大学EDP学员
郭老师对中国经济快速发展的十年是亲历者，是见证人，中央企业的经济研究院工作背景让我们能够通过授课了解到中国经济发展的大背景，站在更高的视角观察中国经济，许多微观困扰的问题迎刃而解。
——重庆两江新区政府干部学员