多维操盘——园区片区

【培训对象】
政府、金融机构、投资公司、产业企业、房地产企业、园区开发企业

【培训收益】
● 掌握国内园区项目开发的历程，掌握园区开发的模式选择和可持续开发 ● 掌握园区国内标杆项目案例与项目亮点复盘 ● 掌握园区项目投资、运营、创利、退出全流程风险管理 ● 掌握园区项目与金融结合的项目产融结合模式 ● 掌握园区开发当下的创新型业态

第一讲：园区标杆企业及开发流程介绍
一、园区发展历程及典型标杆企业分析
1. 1978年-招商蛇口工业园“三来一补”-中国平安、中国中集、招商银行
2. 1980年-中关村科技园“华夏硅谷、陈春先、先有四通、后有联想”
3. 1991年-联东U谷“起步模板、布局环京、厂房为主、工业万达”
4. 1992年-苏州工业园“92南巡、中新合作、制造为主、科技创新”
5. 1992年-张江高科“高新技术、生物医药、集成电路、园区投行”
6. 1998年-华夏幸福“模式为王、环京布局、正南50公里”民营片区
7. 1998年-大连亿达“信息产业、外包为王、BTO、成于软件”民营专业园区
8. 1999年-天安数码“深港合资、综合开发、产城融合、金融助力“合资片区
9. 2009年-普洛斯“新商号、新品牌、基金操盘、万科入主”物流地产龙头
10. 2014年-中南高科“联东班底、后起之秀、布局广泛、链条完善“-综合服务片区
11. 2012年-万科、碧桂园、恒大、中粮、金地“五道红线、破局转型”-新晋片区
12. 2014年-中建、中交、中铁、中电建-“施工被迫转型投资、片区开发、ABO\EPC+F”
二、园区开发主体及诉求平衡
1. 地方政府诉求
1）高附加值的产业与技术更新
2）解决就业的效率
3）税收的稳定与效率
4）固定资产投资与GDP贡献
5）政治稳定、降低支出、土地出让金收入
2. 开发运营企业诉求
1）投资规模与回报率
2）融资达成可行性
3）短期利润与长期收益
4）交易模式简单标准
5）回收周期短
3. 招商引资客户诉求
1）企业客户-成本降低、收入增加、配套完善、劳动力充足稳定、市场广阔
2）居民客户-职业发展、收入保障、户口问题、居住环境、医疗养老
三、园区开发流程及关键节点
1. 园区开发原理-新型城镇化、产业转移、产业集聚、产业关联、产业升级
2. 园区开发战略-产业（一产、二产、三产）+土地（一线城市、二线城市）
3. 园区选址模型-5有模型
4. 园区产业规划-优势产业、前瞻性产业及招商产业方向
5. 园区产业定位-产业门类一级二级名录
6. 园区用地规划-用地规划、产业规划、产品规划三结合
7. 园区经济分析-产业产出、产业投入、产业效率、产业拉动人口、就业、投资
8. 园区投入产出-总投资、资本金、融资模式、分期滚动循环开发、收益率
9. 园区产品设计-产业综合体模式、总部综合体模式、土地规划模式
10. 园区交易结构-勾地模式、PPP模式、ABO模式、委托模式、一二级联动模式
11. 园区协议设计-股权模式、权力设定、政府与企业分工、回购、资金回笼路径

第二讲：园区开发价值体系与盈利模式分析
一、园区土地分类与不同的操作方法
1. 国有土地操作：土地分类及物业匹配、土地出让模式
2. 集体土地操作：所有权、使用权、经营权、土地流转
二、园区开发利润节点与增值过程
1. 基础设施和公共配套及土地整体-工程企业的收入
2. 征收拆迁补偿-拆迁户的收入
3. 招拍挂的土地溢价-政府的收入
4. 二级开发的资产溢价-开发商、银行、政府、房建企业的收入
5. 长期运营持有的资产增值-基金公司、资管公司、开发商的收入
三、园区开发七大业
1. 物业经营-园区运营的大数据接入点
2. 园区物业增值-资本运作与资产运作的大杀器
3. 住宅与商业地产-现金为王与滚动开发的根基
4. 产业类投资-好的园区汇报最为丰厚的模块
5. 公共服务收入-克强指数在实体企业中的最直接体现
6. 一级开发与PPP-对赌暴利的一个隐藏利器
7. 税收与政府补贴-微不足道却是招商法宝
四、如何结合一块土地的五大利润点构建最佳盈利战略
1. 市场研究、投资决策、土地获取、市场定位、产品策划
2. 规划设计、招标采购、施工组织、综合控制、招商策划
3. 经营管理、物业管理
五、园区开发与资产运作
1. 产业投资基金与资本运作
2. 基础设施不动产公募REITs操作
案例：博时招商蛇口产业园区封闭式基础设施证券投资基金
案例：东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金

第三讲：园区投资模式分类、应用选择及经济测算
一、园区投资主体选择
1. 政府投资-《政府投资条例》
2. 社会资本投资-《企业投资条例》
二、园区开发政策法规体系
1. 政府管理知识体系：政府项目发起、立项、审批、预算安排、前置手续与资料
2. 项目开发知识体系：开发策略与整体规划、产业规划、战略规划
3. 项目运营知识体系：招商引资、楼宇经济、物业及衍生业务
4. 项目投融资知识体系：与开发策略匹配的工程造价、财务测算、投融资规划
5. 项目交易结构设计：规避现行体制障碍的结构设计
三、园区开发最新模式解析与应用
1. 勾地模式
1）实际联动，外表独立
2）整体控制，锁定地价
3）综合计算，防止漏单
2. PPP模式
3. ABO模式
4. 委托模式
5. 一二级联动模式
四、园区开发资料清单与项目可研编制
1. 项目选址确定
2. 项目开发地块分析
3. 项目产业规划与定位
4. 项目产业布局
5. 项目土地规划分析
6. 项目基本参数假设
7. 项目财务测算

第四讲：园区开发融资模式及资本运作
一、园区项目全生命周期财务测算建模与关键指标分析
1. 全生命周期财务测算
2. 交易结构设计
3. 项目融资操作流程
4. 项目股债比例调和设计
5. 总投与资金筹措、还本付息、成本费用、税金、利润模拟
6. 动静态与动态财务指标评价体系构建
7. 无追索和有限追索的融资特性达成
二、园区项目融资设计
1. 初步融资计划（未来收益、投资估算、融资方案、财务效益、不确定性、风险）
2. 融资计划实施
3. 融资风险管理
三、园区全生命周期融资渠道与融资达成条件设计
1. 商业银行
2. 信托
3. 基金
4. 债券保险资管计划
5. 资产证券化
6. 园区各融资渠道审核要点及成本、应用阶段

第五讲：园区运营方法与最新运营模式
一、招商引资难题的四个基本规律
规律1：产业转移-改革开放四十几年经济发展的核心
规律2：产业集聚-中国产业形成的机理
1）开饭馆扎堆
2）企业选址同样适用
3）产业集群打造方法全梳理
规律3：产业关联-配套招商和龙头招商的原因
1）生产、生活、生态三生联动
2）活力、魅力、动力三力结合
规律4：产业升级-我们现在以及未来十年要做的事情
二、投资企业投资的唯二出发点和企业选址体系全解析
1. 市场
2. 成本（人力人本、土地成本、交易成本、信息成本、物流成本、财务成本）
三、招商引资三级业务与七大赢利点解析
1. 招商引资三级业务解析
1）一级业务-招商引资
2）二级业务-园区运营
3）三级业务-产业投资
2. 一级招商引资业务核心打造
产业规划与定位调研、招商渠道构建、招商体系打造、招商业务团队、物业招商or土地招商
3. 二级招商引资业务核心打造
物业管理、安全环保、装修改造、工商注册、人力服务
4. 三级招商引资业务核心打造
股权投资、债权融资、税务筹划技术共享、设备共享
四、招商引资项目信息获取模式
1. 自己开发
2. 招商渠道
3. 招商中介等
五、招商引资九大关键流程
流程1：招商策划
流程2：形象设计
流程3：信息开发
流程4：招商模式
流程5：招商洽谈
流程6：招商跟进
流程7：招商培训
流程8：掌握投资商的心理
流程9：掌握销售及相关服务流程
六、国内知名招商企业核心模式解读
1. 中国最大的园区招商企业-华夏幸福高新技术企业招商方法与路径
2. 中国最牛厂房招商企业-深圳伙伴地产、谷川联行招商方法与模式
3. 中国最低调招商企业-上海宋乔实业-园区运营到产业投资第一企
园区典型开发案例解析
1）业界龙头、布局全国、利润丰厚、模式为王-华夏幸福基业全方位解读
2）专注产品、现金为王、发迹唐山、京沈崛起-联东U谷解析
3）牌子最硬、历史最长、项目最好、央企担当-招商蛇口
4）成于浦东、专注产业、基金引领、产业领先-上海张江高科 

当代经济学者
某大型央企经济发展研究院执行院长
国家商务部特聘专家讲师
国务院大型央企投资管理委员会委员
中国财政学会公私合作专业委员会委员、
全球化与经济社会发展国际联合研究院研究员
美国注册财务策划师学会宏观经济特聘专家讲师
招商银行总行机构部特聘专项债券专家
中国邮政邮银财富理财子公司投资顾问|东亚银行总行地产投资顾问
哈尔滨工业大学，工程管理硕士学位，经济学博士，经济管理工程师
▲保利发展、星河地产、卓越集团、碧桂园控股、鑫苑地产宏观经济顾问
▲东亚银行、海通证券、中国平安宏观经济与地产顾问
▲北京大学/清华大学/复旦大学/上海财经大学/中国人民大学特聘讲师
▲美国《经济评论》、《经济观察报》、《21世纪经济报》、《南方周刊》、《项目管理评论》，腾讯财经、新浪财经、凤凰财经专栏作家/特约评论员
▲文章著作：《中国新型城镇化四原则》《房地产投资逻辑》《货币政策能否是一剂良方》《中国制造与网红经济》《中小企业为什么不创新》《产业创新与贸易战之辩》等
曾任：原国务院国资委大型央企集团公司投资管理委员会成员、中国财政学会公私合作专业委员会委员
擅长：宏观经济/政府企业投融资/房地产/招商引资/行业趋势/园区开发等

实战经验：
郭巍先生在宏观经济、政府与民间投资、房地产和产业安全等领域具有十余年的宏观经济研究与实操经验，担任哈佛大学肯尼迪政府学院全球化与经济社会发展国际联合研究院研究员。同时担任中国也是全球最大的金属矿业集团投资委员会投资委员。深谙政府政策出台思路与制定背景，专注于中国宏观经济发展研究，长期以来致力于经济理论和政策问题。
研究主要涉及全球经济与局势、区域经济发展、金融创新、科技金融、企业改革、经济制度变迁、宏观经济政策、产业发展与政策等领域。特别对于全球政治经济格局、中国产业行业发展、金融行业发展研判、货币政策、全球贸易组织、新基建投资与财政政策、经济全球化、中国制造2025、产业转型升级与产业转移领域有独到的深入见解。

代表业绩：
率先在国内发表《中国新型城镇化与产业转型》基层调研文章并刊发在新华社
受邀21世纪中国经济报就中国房地产发展趋势发表主题演讲
2018年受邀出席由《南方+》就国际贸易趋势与全球化发表主题演讲
2019年在中国经济学会年会发表中国产业转型升级与企业应对策略演讲
2020年为中国工商银行举办的客户答谢就宏观经济趋势与经济变革发表演讲
著名观点:“中小企业二元结构”、“中国制造升级五大方法”、“金融业嫌贫爱富”“房价和汇率只能选一个”

署名文章：
《疫情下的新基建投资与PPP模式》（21世纪经济报道）
《金融助力珠三角村改项目模式与路径》（南方+）
《新型城镇化推进四原则》（新华社内刊）
《里昂惕夫产业关联模型在城市经济中的应用》（中国区域经济发展年会）

主讲课程：
《破局——宏观经济剖析》
《双轮驱动——招商引资》
《合规创新——投资融资》
《多维操盘——园区片区》
《转型升级——平台城投》
《顺势突围——地产投拓》

部分客户评价：
郭老师能够将中国宏观经济过去四十年来的发展用通俗易懂的语言讲出来，同时对于未来经济的预测十分贴合企业的战略与实际布局，学员们受益匪浅
——中国银行乌鲁木齐分行陈老师
郭老师的课程我们已经返聘了十几次，主要是因为客户对于郭老师的专业性和实战型非常认可，保险资产配置、财富配置、海外资产配置、股市投资等问题，郭老师能够深入浅出的给大家解读，让财富销售人员一听就懂，而且意犹未尽。
——上海财经大学培训负责人田老师
郭老师对于中国房地产走势和房地产行业发展趋势洞若观火，北京大学房地产研究中心的学员们非常认可郭老师关于宏观层面房地产走势的判断和解读。
——北京大学房地产研究中心张老师
郭老师关于区域经济发展与地方政府转型升级的要点把握的非常精准，政府的授课人员非常喜欢郭老师的授课风格，也非常赞同郭老师关于区域经济发展的观点，课堂互动非常积极，授课流程和体系完善。
——成都天府新区人力资源部高老师
郭老师授课中，学员为了继续聆听郭老师授课，课程中途全体集体自发起立鼓掌致敬郭老师返场再就一个话题解析。
——中国财政学会公私合营分会王老师
郭老师您的授课为我们后续经营发展指明了方向，您的许多给国家政策制定者的建议与经济发展思路切合民营企业所需，向您致敬，只要您开课，一定告诉我，追随您的授课。
——山东财经大学EDP学员
郭老师对中国经济快速发展的十年是亲历者，是见证人，中央企业的经济研究院工作背景让我们能够通过授课了解到中国经济发展的大背景，站在更高的视角观察中国经济，许多微观困扰的问题迎刃而解。
——重庆两江新区政府干部学员