房地产行业涉税分析及税收筹划

【培训对象】
房地产企业

【培训收益】
帮助房地产企业理清税收情况，避免税收风险及做好税收筹划

第一部分、房地产企业涉及税种介绍

1、契税

2、增值税

3、城市维护建设税和教育费附加

4、城镇土地使用税

5、房产税

6、车船使用税

7、土地增值税

8、印花税

9、企业所得税

10、个人所得税

第二部分、房地产企业的新政策文件

1.国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第18号 ）

2.财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知（财税[2016]43号 ）

3.国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告（国家税务总局公告2016年第86号 ）

4.国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告（国家税务总局公告2016年第70号 ）

5.国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告（国家税务总局公告2016年第81号 ）

6.国家税务总局关于公布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第14号 ）

7.财政部、国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知（财税[2016]140号 ）

8.国家税务总局关于发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第15号 ）

第三部分：房地产企业营改增后增值税征收疑难问题解析；

1.营改增后的“甲供材”的财务核算和发票开具

2. .房地产开发公司为其开发的房地产项目配套建设的学校、幼儿园，其相应的进项税额能否抵扣？若将学校、幼儿园无偿赠送给政府，是作为视同销售处理，还是做进项转出处理？

3. 一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，其自建的定义是什么？

4. 政府向拆迁户发房票，拆迁户凭房票到当地任何房地产公司购房都可抵购房款，请问开发企业收到房票时是否需要预缴税款？

5.房地产企业开发的房屋已经以房地产企业名义分户办理了产权登记，企业直接出售或出租后再出售，如何判断其销售的是一手房、还是二手房？是执行《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》，还是执行《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》？

6.房地产开发企业按照《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）规定，可从销售额中扣除的向政府部门支付的土地价款包括哪些？

7.房地产开发企业以总公司名义拿地，总公司先行支付土地价款（取得的财政收据抬头为总公司），后又成立分公司（子公司），以分公司（子公司）名义开发房地产项目，分公司（子公司）按一般计税方法计算缴纳增值税时是否可以从销售额中抵减上述土地价款？

8.房地产企业销售自行开发的毛坯房同时赠送家电业务，是否需要视同销售？房地产企业销售自行开发的精装房（装修标准里包含家电、家具等），是否需要视同销售？

9.买房送物业费，需要做视同销售处理吗？

10.房地产企业没收的定金或其他违约金，要区分已备案或未备案从而缴纳增值税或免缴增值税吗？

11.土地出让金返还（指政府不指定用途）需要冲减土地成本从而在计算增值税时减少可扣除的地价么？

12.房地产公司销售不动产纳税义务发生时间如何确定？

13.房地产开发企业预收款的范围如何确定？

14.代收的等费用是否属于价外费用？

15.《国家税务总局关于发布房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）中“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售面积”是指计入容积率的建筑面积，是否包括无法办理产权证的地下车位建筑面积？

16.企业转让建设用地指标收入是否要缴纳增值税？

17.“房地产开发企业采取预收款方式销售的，在收到预收款时按3%预征率预缴增值税”，何时清缴？预售过程中与其他项目共同取得的进项税额如何划分抵扣？增值税预缴后是按月清算，还是达到销售时点后统一清算，是否月度时仅预缴即可？

18.房地产开发企业当期允许扣除的土地价款，是不是用当期预收的房款，根据每套房屋的单价，折算出对应销售面积，再计算允许扣除的土地价款，还是采用其他计算方法？

19.国家税务总局公告2016年第18号第五条中土地价款扣除使用的建筑面积数据，是指总体规划面积、施工证面积、还是预售证面积?

20.同一法人多个项目滚动开发，新拿地支付的土地出让金是否能够在其他正在销售房产项目的销售额中抵减？

21.房地产开发企业一个项目开发的房产全部销售后，如有进项留抵税额，如何处理？

22.关于地下车位，签订的是以租代售的租赁合同，出租20年，但是一次性收取租金，并且有些公司签订销售合同，转让几十年使用权。该转让行为土地增值税一般被视同转让不动产，在增值税法规下是按照销售还是租赁缴纳增值税？

23.房地产开发企业在2016年4月30日前取得的土地分成若干期开发，有的在2016年4月30日前取得《建筑工程施工许可证》，有的在2016年5月1日以后取得《建筑工程施工许可证》，该地块上开发的所有房地产是作为一个整体开发项目，根据其取得的第一个《建筑工程施工许可证》时间判定是否属于房地产老项目？还是将每期作为一个独立的房地产项目，根据每期取得的《建筑工程施工许可证》的时间或合同约定开工时间判定是否属于房地产老项目？

24.房地产开发企业自己建设、自己运营的酒店、商铺、停车场、电影院等不动产，其进项税额是否需要分期抵扣？

25.房地产老项目转租是否适用简易征收？

26.《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的第二条“房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。”请问：这里所指“在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。”是指房产企业不需要分期抵扣，还是进行该项目施工的施工企业不需要分期抵扣？一些企业的办公楼2016年4月30日前已在建，2016年5月1日后完工，是否全部采购的料工费可以分两年分别按60%、40%抵扣进项，还是只有5月1号之后的可以按此方法抵扣进项？

27.房地产开发企业中的一般纳税人存在多个房地产开发项目，是否可以根据规定分别选择简易计税方法或一般计税方法计税？

28.房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，5月1日前已销售一部分，并缴纳营业税，5月1日后取得的销售收入，选择简易计税方法计税的，是否可以扣除对应的土地价款？

　29.全面推开营改增后，房地产开发企业“代建”房屋的行为如何缴纳增值税？

第四部分：房地产土地增值税疑难解析

1.土地增值税清算条件如何确定？

2.土地增值税的清算条件

3、正常销售收入

4、外部视同销售收入

6、转让永久使用权

7、代收费用

8.是否要预提所得税？

9.工程质量保证金的如何在税前扣除？

10.土地使用权评估增值是否可以作为成本扣除？

11.单位转让土地使用权时,土地部门收取的土地闲置费、土价评估费的土地增值税处理？

12. 纳税人取得土地应上交的土地出让金不直接支付给土地管理部门，而是作为政府部门对企业投资，可否作为计算土地增值税扣除项目？

13. 房地产企业将一些工程尾款挂在应付账款上以保证工程质量，这些应付账款可否计入开发成本。

14.房地产开发企业所建商品房装修后销售的，装修成本如何扣除？

15.违约金是否可以作为土地增值税扣除项目？

16.拆迁安置费的扣除

17.房地产开发公司聘请物业公司支付启动费在计算土地增值税时，是在开发间接费用中列支，还是管理费用中？

18、因土地纠纷发生的诉讼费、律师费

19.房地产公司免费为业主办理过户手续产生的费用

20. 企业开发部、预算部、材料部、技术部等部门的费用

21．在筹办、举办项目开工仪式发生的相关场地布置费、礼品、奠基费用；产品的模型制作费；项目工程部的办公租金。

22.房地产企业销售尾房如何缴纳土地增值税？

第五部分：企业所得税涉税风险及疑难问题解析

1.完工条件确认的技巧及税收风险点

2.收入范围的确认及原则

3.如何确认收入时点？

4.多项目企业应纳税所得额如何计算

5.预提费用确认的原则及涉税调整

6. 预售收入

7. 房地产企业纳税申报表填写的二十二字方针

8. 计税成本确认的7大步骤

9. 核定征收的涉税风险

10. 核定与查帐可否兼容？

11. 三年以上往来款如何进行涉税处理？

12. 季节工、临时工以及接受外部劳务派遣用工所实际发生的费用涉税处理。

13. 工作服装税前扣除要点

14. 房地产开发企业因闲置土地逾期开发而向国家有关部门缴纳的土地闲置费是否允许在企业所得税前扣除？

15. 合作建房如何确定土地成本？

16. 有关房产三项费用（业务招待费、广告费、业务宣传费）扣除基数的问题：

17.没有收入包括预收收入前发生的三费如何处理？

第六部分：房地产企业综合税疑难问题解析

1.不同模式售楼部的会计与税务处理

2.融资技巧及利息支出税前扣关注点

3.土地、房地产转让税务风险提示及税收筹划点

4.车位及地下车库疑难解析

 

14年服务营销从业经历
6年中国移动1860客户服务管理经验
8年电力系统/通讯行业培训管理经验
热销书籍《电话销售对话脚本设计》作者
曾任：云从科技（总公司） 客服总监
曾任：中国移动四川某分公司 营业厅经理
曾任：中国移动四川某分公司 呼叫中心经理/内训师
长期为广东电网、阳江供电局、肇庆供电局、宁夏电力公司等电力系统及广东电信、北京电信、广东移动、四川省移动等通讯行业进行培训，平均每年授课150天以上，累计万余位学员，客户满意度达95%以上。能独立开创具有“课程充分落地”、“课程演绎精彩”两大特色的“南派达人”讲师风格。

实战经验：
▅ 1999年6月—2005年5月期间
负责中国移动1860呼入中心及营业厅客服管理与投诉处理工作，曾带领78班组进行业务咨询、业务推广、业务受理及投诉处理等相关工作，期间共接听10万+通服务电话，共处理2000多例一线服务投诉，投诉处理客户满意度达90%，连续3年获得公司“优秀团队”称号。
入职中国移动5年后，被选拔为集团内训师，结合实战经验，提炼相关技巧，与当下工作契合度高，研发及讲授《一线万金—电话营销技巧》《服务明星—优质服务提升》等课程，为企业培养窗口业务员、电话客服、投诉处理专员等专岗人员定期培训辅导，强化员工服务心态和沟通技巧等内容，提升了员工的各项能力，同时促进团队的凝聚力，每年授课150次左右，所授课程在企业内部满意度95%。
▅ 2008年4月—2016年5月期间
多次应邀为南方电网旗下广东电网、贵州电网公司、云南电网公司、宁夏电力公司等电力系统进行《电力网格化—营销服务人员技能提升》、《服务明星—优质服务提升》等课程培训，每年授课最多可达200天，为南方电网培养辅导2000位优质窗口服务人员，客户满意度达95%以上。
同时长期为广东移动、江苏移动、黑龙江移动、广东电信、北京电信等通讯行业进行《一线万金—电话营销技巧》、《亲和力打造—高效沟通及发音训练》等课程辅导，受到领导的一致好评，受训后多家通讯公司客户满意度评分每年提升10%，课程返聘率达85%。

 

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