“营改增”下房地产企业应对措施与土地增值税清算过程中涉税问题

【培训对象】
各房地产企业领导，项目负责人、主管财税领导、财务总监、税务经理、财务人员以及税务、会计师事务所和各财务咨询公司的人员。

【培训收益】
??十八大报告中提出在2016年建立完善的现代财税制度，那么2015年作为“十二五”最后一年，“营改增”无疑是一个开头戏！在营业税即将成为过去的今天，作为中国经济重要组成部分的房地产业是否真的做好应对了呢？营改增对于整个行业来说是喜是忧呢？对于我们单个企业来说是利好还是利空呢？营改增对于我们房地产企业提出了哪些新要求呢？我们又该如何应对这种新变化呢？
??营改增对企业土地增值税清算带来哪些新变化呢？土地增值税清算过程中到底有哪些可以筹划的点呢？综合考虑我们房地产企业到底该如何进行税收筹划呢？特别是最近刚出台的财税【2015】5号文件给企业改制过程中的土地增值税是否带来了一丝丝的暖意呢？这一系列问题都是我们每个财务管理人员及高层领导都即将面对和必须面对的问题，这也是展示我们每个财务人员管理水平和管理意识的机会！
??为了帮助房地产企业更好的应对此轮税收政策调整，解决企业实际经营中面临的难题、降低企业的涉税风险。我们特别邀请了著名税收筹划专家李继堂老师为大家授课；本次培训针对性强，注重实务操作和实效，让您两天不虚此行！！！

“营改增”下房地产企业应对措施与土地增值税清算过程中涉税问题解析及相关税收筹划专题班
‖2015年4月23–25日‖—‖济南•泉盈大酒店‖—‖主讲：李老师‖

‖课程收益‖
☆ 学习了解房地产业营改增前后，企业如何做好准备工作与应对策略；
☆ 全面学习掌握营改增后土地增值税筹划如何抢占先机；
☆ 辨别真正的筹划与伪筹划，从而得心应手走真正的税收筹划之路；
☆ 提交本单位财税疑难问题，与专家零距离交流，真正解决实际问题。

‖主讲内容‖
第一部分：营改增来了，你准备好了吗？
一、营业税为何要退出历史舞台？
二、营改增前房地产企业的最不应该纠结而又很纠结的六大问题：
1．何时营改增？
2．税率问题：17%OR11%；对于不同类型的房产即住宅、商业地产、车位、政府工程
是否采用不同的增值税政策？
3．过渡期将采取哪些过渡政策？
4．营改增后对已开盘未清算项目如何处理？
5．已经提前纳税如何处理？
6．“营改增”后时代土地增值税的去留问题？
三、房地企业最应该关注的六大问题：
1．是否真正体会到营改增的内涵？
2．营改增后企业的核算方式发生了哪些变化？
3．营改增后对企业的增值税税负如何进行事前测算并向领导提出可行的管理方案?
4．营改增后对企业土地增值税清算到底是影响有多大？
5．营改增后企业的税收筹划空间到底有多大？风险有几何？
6．如何纲举目张的了解增值税？
四、房地产企业营改增：守住一条主线，坚持三流合一、把握五个不准、辨清
八个视同、认清一项费用！
五、营改增后房地产企业急需转变的几个观念：
1．视同销售和进项税额转出必须有清醒的认识：房地产转为自用进项增值税如何
处理呢？
2．有合法的进项税一定就能抵扣：解密如何低收费1%开17%税率的发票？
3．会计与税法不一致一定要做账务处理。
六：营改增的核心问题解析：
1．进项税额囤积能否行的通？不准抵扣进项税额具体情况解析
2．销售额中如何重点关注价外费用？
3．房地产企业总分机构的税收风险看八大视同销售行为
4．真正的甲供材是如何运作的？在营改增下是否还能灵活运作？
5．营改增下相关税收筹划是否会更畅通？
6．代收款项及代垫款项如何进行税收筹划？如何将业务精细化管理通过关联交易
实现增值税的避税设计？
7．如何进行营改增前的测算做到未雨绸缪！
第二部分：营改增下土地增值清算带来新挑战
一、营改增后营业税变成增值税变成共享税后导致财力大幅下滑
1．不敢空转了
2．收入透明了
3．预收款在增值税中不做收入征税了
二、土地增值税做为地方税收入的主要来源必然被政府盯上
三、依据现有的法规，的确有很多企业应该清算未进行土地增值税清算
四、税收法定原则及纪检监察机关对税务机关监督越来越严格导致必定要对现有的
土地增值税进行大规模清算
五、房地产企业重点关注营改增对土地增值税的下列影响：
1．取得土地时所支付的金额影响
2．土地征用和折迁补助的影响
3．房地产开发成本的影响
4．房地产开发费用的影响（利息、招待费、销售费用）
5．与转让房地产相关的税金
六、房地产企业相关业务解读：
1．房地产企业土地增值税清算条件解读：
 ⑴ 某省房企业被检察机关以偷税起诉化险为夷案情解读，教你如何推卸责任！
⑵ 如何理解房地产分业态进行清算？
⑶ 房地产企业为何大量进军境外？有何税收风险？
⑷ 如何对待土地增值税的鉴证报告？
⑸ 某省某地税机关对某公墓单位征收土地增值税是否违法？
⑹ 未按规定预缴土地增值税是否构成偷税？
 ⑺ 转让股权并且公司资产的主要表现方式为土地、房产的如何推迟纳税？
 ⑻ 如何利用重组进行相关的土地增值税筹划？
七、如何解读财税【2015】5号文
1．此文件到底体现了何种土地增值税精神？
2．为何对投资主体不变作限制？
3．解读企业合并、分立中为何不征收增值税
4．解读5号文件中的关于房地产规定有待明确的地方
八、房地产企业税收筹划基本原则和应用举例：
1．税收筹划的基本原则是：不偷税
⑴ 如何深层次领会税收筹划与偷税
① 如何辨别什么是税收筹划？
② 什么是偷税？
③ 如何一招辨别伪专家？
④ 深刻解读偷税内涵。
⑵ 如何辨别下列“税收筹划”方法
①“古董”税收筹划法？拆分法？
② 经济实质让原来做法无处遁形！
③ 国税函2005年402号文让单纯利用征收方式进行所谓的税收筹划变得风险更大！
2．房地产企业税收筹划应用技巧：
⑴ 园林绿化公司如何应用？
⑵ 财务公司如何应用？
⑶ 盈亏临界点如何进行税收筹划？
⑷ 核定征收方式如何进行筹划?
⑸ 企业股权架构中如何运用控股公司？
⑹ 企业如何利用关联企业进行合理避税？
⑺ 为何营改增后税收筹划空间更加变大？
⑻ 如何通过拉伸产业链进行税收筹划？
‖培训对象‖各房地产企业领导，项目负责人、主管财税领导、财务总监、税务经理、财务人员以及税务、会计师事务所和各财务咨询公司的人员。
‖资 料‖本课题配套讲义、政策辑要与案例资料。
‖培训时间‖2015年4月23日至25日（4月23日全天报到,24-25日两天课程）
‖培训地点‖济南◇泉盈大酒店（济南市天桥区历黄路16号）
‖增值服务‖☆参会学员可享受房地产企业管理教育网会员积分赠送服务；如税法查询、
纳税辅导、在线专家答疑、远程教育、网上信息检索、QQ论坛交流等。
☆参会学员可同时获得我司专家团李民老师实况录音《重大制度变革下的
房地产企业所得税汇算清缴与年度纳税申报表填报专题》光盘一张。
‖相关费用‖人民币2980元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）。
↘ 如需安排食宿者，可统一安排，费用自理，（具体详见参会确认函）。
 

 洪华博士

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