税制改革中的房地产业所得税汇算清缴与新纳税申报表填报方法暨“

第一讲：做好全面准备工作，迎接房地产企业“营改增”
1．营改增时房地产企业如何选择增值税纳税人身份？
2．房地产企业增值税的征收方式及税率。
3．房地产企业增值税的征税范围。
4．房地产企业处置使用过的机械设备和废旧物资应怎样缴税？
5．房地产企业营改增的过渡政策。
6．房地产开发企业如何做好“营改增”的准备工作？

第二讲：汇算清缴前营业税的预先规划与风险控制
1．自建房产自用是否缴纳营业税？误交营业税如何处理？
2．甲方提供材料与甲方提供设备怎样纳税？装饰劳务清包工税收政策有何变化？甲方提供材料可否计入开发成本？
3．转让在建项目怎样缴纳营业税？购入在建项目后投资建设，建成后销售怎样纳税？
4．房地产开发企业取得土地使用权后再转让有何纳税技巧？
5．房地产开发企业取得的毛地，对土地进行一级开发怎样纳税？
6．有分包工程的项目，房地产企业如何取得发票？
7．“营改增”对房地产企业的重大影响？怎样做好“营改增”的准备工作？

第三讲：汇算清缴前土地增值税的预先规划与风险控制
1．怎样确定销售收入总额？编制《销售收入明细表》应注意哪些问题？
2．“扣除项目金额”计算包括的范围？怎样计算允许扣除的房地产开发费用？
3．房地产开发费用中利息怎样计算？企业无借款的，房地产开发费用是否按照5％扣除？
4．什么是普通标准住宅，如何巧用普通标准住宅的免税临界点？
5．房地产开发企业出售保障性住房，是否预缴土地增值税？
6．以房地产进行投资联营是否享受土地增值税的税收优惠？对房地产开发企业有何特殊规定？
7．怎样确定土地增值税的清算项目？具备哪些条件进行土地增值税的清算？
8．房地产企业如何采用精装修战略降低税负？
9．房地产企业转让项目与转让股权在纳税方面有什么区别？
10．房产企业利用已经征用的土地建造宾馆、商厦，怎样操作可以降低税费支出？
11．企业取得的土地出让金返还如何进行账务处理，可以降低税费支出？
12．房地产企业转让土地使用权如何操作可以降低税负？
13．怎样核算“开发间接费”可以降低土地增值税？
14．新办房地产企业如何计算开办费可以减低土地增值税？
15．土地转让与合作开发在土地增值税缴纳上有何差异？
16．土地增值税清算时尚未出售的房产在清算后出售的如何进行纳税申报？
17．拆迁补偿支出怎样计入“土地征用及拆迁补偿费”？
18．开发项目清盘怎样进行企业所得税的清算退税？

第四讲：汇算清缴前企业所得税的预先规划与风险控制
1．房地产企业销售开发产品销售确认的原则和条件，已经开具发票的按揭售房何时确认销售收入？
2．“买一赠一”、现金折扣、销售折让、销售退回怎样纳税？
3．房地产企业采用分期收款方式、赊销方式、委托代销方式怎样纳税？
4．企业视同销售业务税收政策有何变化？
5．如何划分开发产品的成本核算对象？遵循哪些原则？
6．开发产品各成本项目支出涵盖的具体内容是什么？
7．怎样计算各类开发产品的建筑安装成本？
8．开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施的成本应当怎样核算？国家有关管理部门给予的经济补偿怎样处理？
9．开发产品成本分配计算应遵循的程序与方法是什么？
10．共同成本、间接成本怎样分配？
11．开发项目内的地下工程是否分摊土地成本？
12．利用地下基础设施建成的停车场怎样核算计税成本？人防工程建成的地下车库怎样经营可以降低税费支出？
13．开发项目完工后取得的成本费用发票如何处理？
14．房地产开发企业如何确保成本核算的及时性？
15．房地产企业以房换地取得的土地使用权，怎样核算成本？
16．房地产企业以地换房取得的房产，怎样核算成本？
17．房地产企业吸收其他单位、个人资金合作开发，怎样缴纳企业所得税？
18．为了进行年度所得税汇算清缴，如何预提成本？
19．房地产项目怎样确定成本核算终结日？开发产品完工与交房有何联系？
20．固定资产折旧政策变化对企业所得税的影响？
21．股权投资的股息、红利所得怎样纳税？损失怎样扣除？
22．股权投资转让损益怎样纳税？长期挂账的股权投资转让损失可否扣除？
23．如何理解企业发生的合理的工资薪金支出税前准扣除？
24．房地产企业实行股权激励计划如何进行企业所得税的处理？
25．职工福利费和职工教育经费税前扣除政策有何重大变化？
26．企业确因工作需要为员工发放的工作服是否属于福利支出？可否在税前扣除？
27．如何防范资本弱化？税法有何新规定？
28．如何利用“统借统还”政策筹集资金？
29．房地产企业如何利用“售后回购”和“融资性售后回租”筹措资金？
30．房地产企业如何利用信托混合性投资筹措资金？
31．资产损失企业所得税前扣除政策变化的最大亮点是？资产损失具体包括哪些？
32．企业以前年度未扣除的资产损失应当如何处理？
33．企业发现以前年度实际发生的应在企业所得税前扣除而未扣除或者少扣除的支出应当如何处理？
34．广告费和业务招待费如何扣除？预收账款可否作为两费的计算基数？
35．“五险一金”怎样在税前扣除？如何计算个人所得税？
36．职工出差补助、误餐补助可否在税前扣除？是否征收个人所得税？
37．企业发给职工的市内交通补助、办公通讯费、防暑降温费、冬季取暖补贴怎样在税前扣除？
38．股东应缴资本金未到位产生的借款利息支出可否税前扣除？
39．公司向自然人借款支付的利息有何新规定？
40．企业为职工支付的补充养老保险、补充医疗保险怎样在税前扣除？是否应当扣缴个人所得税？
41．企业所得税年度纳税申报表的填报技巧。

第五讲：汇算清缴前小税种的预先规划与风险控制
1．取得土地使用权后，如何确定交纳城镇土地使用税的起止日期？
2．租用集体土地是否缴纳土地使用税？
3．商品房项目中配套建造的保证性住房可否免征城镇土地使用税？
4．房产税征收政策有何重大变化？
5．房地产开发企业售后回租业务有何纳税操作技巧？
6．具有免税期的房产租赁与无租使用他人房产有何区别？怎样纳税？
7．缴纳契税的依据是什么？支付的拆迁补偿费、大市政配套费是否缴纳契税？
8．同一投资主体内部土地、房屋权属划转是否征收契税和土地增值税？
9．房地产开发企业以BT方式取得国有土地使用权，是否缴纳契税？
10．降低印花税的税负有何技巧？
11．房地产开发企业是否有增值税的纳税业务？

我国著名财税专家，高级会计师、注册会计师。金旭红公司高级税务讲师，现受聘担任世界税收联合会财税研究员，中央财经大学财经研究院客座教授，财政部科研所培训中心兼职教授。长期从事房地产企业、建筑企业的财务会计、审计等实际工作，潜心于房地产业财税研究，具有深湛的理论基础，丰富的实践经验，广泛的财经法规知识积累。曾经参与了我国《企业所得税法》的研究、制定工作，对企业所得税法有独到的见解，被誉为我国房地产业界纳税策划的领军人物。

出版有《房地产企业财税操作技巧》（第3版）、刚刚出版的新书《房地产企业财税操作难题精解》和《土地增值税清算大成》（第3版）等房地产企业财税实务专著。

几年来，曾在北京大学中国企业家特训班、清华大学总裁班、、浙江大学总裁班、中国房地产业协会、中国城市建筑协会等单位主办的研讨会上作专题讲座，长期担任中央直属机关高级会计师继续教育的主讲教师，为中国建筑集团、中国铁建集团、和记黄埔集团、大连亿达集团、冠城大通等多家大型房地产企业集团作财税内训，并担任多家房地产企业的财税顾问。

讲授过《房地产开发企业财税操作技巧》、《房地产企业涉税风险规避与疑难问题解答》、《税制改革对房地产业纳税的影响》、《土地增值税清算与房地产业税收检查前辅导》、《房地产企业所得税汇算清缴》等专题。学员普遍反映：通过讲座的学习提高了对企业会计准则的理解，扩展了税收法规知识，增强了纳税意识，提高了理性纳税筹划的自觉性；使企业避免了纳税风险，减轻了税收负担，提高了经济效益。