产园园区开发与运营

【培训对象】
项目经理、招商人员、运营人员、产服人员、企业中高层管理者

【培训收益】
● 从宏观的层面厘清产业的概念、产业的痛点、产业园区的逻辑关系。 ● 从大运营的角度理解产业集聚、产业生态总体思路下的产业规划、招商、运营。 ● 了解产业园区的多种表现形式，掌握其优缺点并加以运用。 ● 学习并掌握产业园区相关的难点及思考、解决办法，了解行业存在的乱象并知其所以然。 ● 掌握运营逻辑统筹下的产业地产整体开发逻辑，能够以点带面、以面促点的理解整体工作和各专业板块工作关系。 ● 掌握产业园区开发的由本及末的逻辑链条，提高思考的深度，提升落地的效益和效率。 ● 扩展并熟悉产业园区开发涉及的国民经济计划、产业政策、土地政策、财务税收、工程建设等方面专业知识。

第一讲：从产业看园区
——从美国“脱钩断链”，我国“积极应对”切入产业
一、产业的内涵和外延
1. 产业的定义以及从传统文化中的产业
2. 战略新兴产业
3. 产业的分类和发展
1）产业的分类：三次产业分类、国际标准行业分类、中国产业分类
2）产业的发展阶段
——我国已经是“制造业大国”
4. 产业共生
共生模型：“丰田主义”和“温特尔主义”
案例：卡伦堡工业园的共生生态
融通发展：适合中国实际的产业组织形态
案例：深圳的融通发展之路
5. 产业集聚
工业互联网：美国通用电气的Predix平台
6. 产业认知的误区
二、产业对园区的需求
1. 该有的初心：产业园区服从于、服务于产业发展
2. 产业对产业园区的需求：地域需求、配套需求、技术需求、生态需求、政策需求、“人”的需求、经济+环保要求、发展的扶持重点、企业和载体的适配
案例研讨：西安高新区与比亚迪
三、产业园区的现状和发展
1. 产业园区两种形式——政府主导+企业主导
2. 产业园区模式及优劣势对比——开发模式
3. 组合型园区开发模式
4. 产业园区的迭代
5. 产业园区4.0
案例研讨：扎堆的工业园区，惠州星河IMC

第二讲：从产业园区的“外到内”
一、产城融合
案例研讨：金茂主导的长沙梅溪湖国际新城
二、产业园区
1. 产业园区开发主体的发展趋势
——国资主体在转型、民营主体强经营、行业龙头在发力、科技主体开新局等
2. 产业园区的优势和问题
3. 产业园区该有的样子
1）建设：融合化品质化
2）招商精准化组合化
3）全要素服务体系化
4）盈利轻量化品质化
4. 产业园区的相关指标说明
5. 产业园区的三大思维
1）生态的思维：大的顶天立地，小的铺天盖地，眉毛是眉毛、胡子是胡子
2）运营的思维：盘好资源、用好策略、建好引擎、抓好团队、做好落地
3）经营的思维：目标导向、算好经济，社会两本账、做好拆解、先“闭”后“粗”
6. 产业园区需要产业地产
案例研讨：华夏幸福的成与败：嘉善产业新城
三、产业地产
1. 做产业还是做地产？
——做产业+做地产
2. 此地产非比地产？
1）风雨飘摇的住宅地产
2）宏观数据支撑下的产业地产
3）产业地产的独特性
案例研讨：中关村软件园

第三讲：从产业园区的“心到脑”
一、产业地产策划
讨论：策划是什么？
1. 产业地产策划=产业策划+地产策划
2. 总括：市场调研、产业定位、运营前置、招商先行、建招互促、二次开发
3. 市场调研：产业内容、地产内容
案例：某高新园区市场调研，某生物医药产业园市调剖析
4. 经营性定位——逻辑+分析+商业模式+产业定位+企业定位+产品定位
5. 运营前置：资源、订单+研发、统领、其他
6. 招商先行：为什么先行？怎么先行？
1）大先行：链和库
2）小先行：项目招商资源落地，现金流、现金流、还是现金流！划重点
7. 建招互促
1）以招定产：规划-进度、规模-节奏
2）以产促招：参与、动线、移步换景
——二次开发滚动发展长久的生意才可靠
案例研讨：干了一期干二期的西部云谷
二、产业地产全方位规划
1. 规划原则
2. 以产业为导向的空间规划——建筑与建设规划+标准化厂房
案例：某临空产业港工程规划
3. 以运营为导向的产业规划（看重运营储备率）
1）产业规划的角色
2）产业地产规划分析
3）怎么打动人心
4）规划准备工作
5）产业规划落笔
3. 以经营为导向的经济指标规划
1）数字化经营
2）经济指标规划
3）现金流
案例研讨：某头部产业地产开发商的经营逻辑

第四讲：从产业园区的“手到脚”（建设+招商+运营）
一、产业地产的前提-拿地
1. 城市梯队：梯队划分及特点
2. 政府关注，打动政府：产业、品牌、规划，亩均论英雄
——招拍挂及涉及的指标和流程
3. 拿地途径：一二级联动拿地、产业勾地、合作拿地、股权收购等
——再次强调的注意事项
二、产业地产的形象-建设
——开发的全周期计划+开发的全责手册
1. 盯着问题干：业务问题、管理问题
2. 分工把控：成本、设计、招采、工程
3. “两专两严”与“严进严出”
4. 抓牛鼻子的管理动作
案例研讨：鄂州城市综合体安全事故“尽职免责”案例
二、产业地产的招商
1. 招商的特点和原则：周期长、跨度大、专业性强，突出重点、突出特色、产业集聚
2. 招商团队组织：踏实肯干+专业培训
3. 分析目标客群需求：做好“三点式”文章
4. 阶段性招商重点：按阶段走好“六步”招商
5. 16种招商方式：招商要撒网，总有款式适合您
6. 招商管理办法：没有规矩、不成方圆，管理总控、日常管理、激励机制
7. 组合拳大招商：“大商”和“小商”相结合、“本土”和“外向”相结合、“精准”和“触达”相结合、“线上”和“线下”相结合、“园招”和“地招”相结合
8. 招商谈判：谈判准备、谈判过程
9. 企业评估
案例研讨：某临空产业港招商定价与优惠
1）基于资产规模和市场竞争的定价
2）基于现金流的促销
3）基于利润的价格上涨
案例研讨：浙大网新科技园的立体式推广
三、层层铺垫后的产业运营
1. 运营才是产业地产的未来：逻辑的必然利润空间，运营有难点
2. 分析需求，提供服务：园区视角、城市视角、区域视角、平台视角（案例及建议）
3. 打造融资体系：产业基金体系、产业投资体系
4. 做好资源链接：产业组织、企业家、职场社交
5. 双引擎驱动真正的产业运营：订单运营是核心，研发运营是硬实力
四、竞争力提升策略
案例研讨：招商局•芯云谷
 

泰丰老师 产业园运营专家
20年产业园运营实战经验
西安交通大学硕士
高级工程师、一级建造师
陕西省发改委综合专家库专家+陕西省工信厅专家库专家
现任：陕西紫元产业控股有限公司|总经理
曾任：中南高科西安城市公司|常务副总经理
曾任：华夏幸福基业（上市）|城市建设运营中心总经理
曾任：陕西西咸新区发展集团（国企）|建设管理部部长
曾任：中交第二公路工程局有限公司（世界500强）|项目副经理
[策划-园区调研+定位+决策]：西安工业大学军民融合产学研基地（2000亩）、西安洋天产业园（365亩）、能源互联网产业园区（5.6平方公里）、邯郸丛台产业新城（30.9平方公里）、秦汉智康云谷、新竹应急防务产业园等等；
[实施-园区设计+开发+运营]：西安洋天产业园（365亩）、邯郸丛台产业新城（30.9平方公里）、邢台产业新城（一期14平方公里）、秦汉智康云谷、西安临空产业港等等；

实战经验：
泰丰老师，产业园运营管理专业的“企业人+培训人”，历经世界500强企业、国企、上市企业、大型民企等不同性质的企业，使他深谙任意性质下的产业园运营管理全流程，更通过实际行动在商业化项目管理和企业发展中取得了显著成就。
——任职陕西紫元产业控股有限公司期间——
1）主导推进医药产业园、科技一路新竹项目综合开发、临潼-港务区产业园、西安工业大学DBIM融合示范基地等四个项目（一期用地424亩）的落地，推进成立首期产业引导基金2亿；
2）完成项目开发贷、按揭贷银行洽谈工作，涉及贷款额度超过4亿，并实现有主有备；

——任职华夏幸福基业股份有限公司期间——
1）负责并完成事业部层面城市发展板块的组织架构及制度体系搭建，形成以城市资源统筹、城市资产管理、城市魅力展现为核心的城市运营业务架构；
2）负责企业邯郸、邢台、元氏、行唐四个区域的市政道桥、景观园林、场馆公建等基础设施的建设控制及全过程组织管理工作，完成城市道路17条，城市会客厅策划3个、建成2个；
3）2017年冬季百日会战验收，集团排名第一，集团第三方检查始终名列前茅，行唐迎宾大道更是列入集团示范项目；所带团队获评年度优秀团队，2017-2018年担任城市发展组组长，统筹事业部城市发展板块多条线工作，城市发展组业绩排名始终位列事业部第一；

——任职陕西西咸新区发展集团有限公司期间——
1）主导推进集团房建工程的规划设计、招标采购、造价、施工等工程建设全过程管理，完成陕西西咸新区周礼佳苑小区（19.5万㎡）、陕西西咸新区空港花园（24.5万㎡）的落地（涉及工程招标11亿，完成进度产值5亿）；
2）主持筹备西咸新区能源互联网产业园，组织开展新区新能源开发，完成西咸公交、西咸供热、三供一业接管及能源产业引导、资源集聚等板块，组织完成《西咸新区基于公共交通的能源互联网设计》并获批国家能源局首批示范项目；
3）建立新区交易平台、筹组双都公司及增资扩股设立公共资源交易中心，实现能源金融园区、国际文教园区及管委会本级政府采购交易活动110余场次，交易金额20多亿；完成交易园区项目策划、可研及农发行2亿政策性贷款的审批。

部分授课案例：
老师擅长将自身的企业实战经验萃取转化，融入到课程当中，实际解决企事业单位在产业园开发与运营全链条中遇到的难题，曾服务多家企事业单位：
1）宝鸡市凤翔区政府-《关于西凤酒城开发建设的思考》
2）中南高科西安公司-《园区开发的规则和实操》
3）华夏幸福冀南事业部-《城市建设项目的从规划到运营》《运营前置、诚意正心干好产业园区》《工程项目管理》
4）陕西西咸新区发展集团-《能源互联网产业园的策划与开发》《建设管理制度体系的策划与搭建》《城市建设管理的两个“3214”》
5）西安工业大学-《DBIM园区开发运营实操》《军民融合产研示范园区的策划》

主讲课程：
《产园园区开发与运营》
《产园园区运营全流程》
《城投平台的转型与发展》
《产园园区招商引资及运营实务》
《产业园区服务管理体系的建立和实施》
《工程项目的现场安全管理》
《实战式工程项目全流程管控》

 

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