房地产品质的产品创新与规范化的设计管理

前言：
思考：正确看待房地产项目规划设计和产品创新？

 

一、项目剖析：
1、剖析市场（通过大量案例解析）
1.1最近的房地产政策的影响
1.2当地的房价、地价水平
1.3当地的房地产竞争激烈程度
1.4当地房地产发展水平
1.5主要对手的产品
1.6当地客户群的容量及需求构成
1.7当地对商业或者办公的需求程度
2、剖析地块（具体生动的举例透析）
2.1内部环境/资源分配；
2.2外部环境（不利）
2.3外部环境（有利）
2.4内部环境/资源分配
2.5地形地势地貌处理
2.6公司拿地的价格与对手比较
3、剖析公司（标杆地产与一般地产的案例说明）
3.1公司本身的特色
3.2公司本身的管理成熟度、品牌能力
3.3公司要求回笼资金的速度
3.4公司对此项目的定位
3.5在当地资源的成熟度
3.6公司老板（领导）的喜好

二、设计管理创造的价值分量
1、房地产企业规划设计管理趋势；
2、国内标杆房地产企业规划设计管理启示；
2.1、为什么说设计价值管理以亿为单位计算?

三、设计价值创造过程与方法
1、标杆地产企业（万科、龙湖等）在产品策划阶段的设计管理方法；
1）产品策划的核心
2）产品导向与客户导向
3）产品策划的特点
4）持续改进还是产品创新？
5）产品决策办法
6）如何选择规划意向？
7）户型设计的优先原则
8）立面设计决策办法
9）成本和售价是否支持产品的实现？
10）如何建立解决分歧的客观评判标准？
案例详解：龙湖产品的经济模型分析
2、标杆地产企业在概念规划阶段的设计管理方法；
1）规划概念的设计深度与范畴
2）规划概念设计在产品创新中的关键作用
开发理念和设计原则
总体布局
朝向
住宅和商业的关系
销售示范区合理的位置
交通与路网的规划
结合地块属性的规划设计
住宅产品类型及分布
公共设施布局
案例详解：龙湖概念规划设计特点
3、规划设计管理十大原则
项目的总体规划特点体现鲜明的个性。
人车交通特点与路网结构特征，项目分期规模及物业管理模式
场地规划开口与城市路网的关系
建筑布局与景观的互动
如何降低感觉容积率
物业类型与区位关系
布局原则
建筑空间形态与单体设计的互动关系
产品业态及营销推盘节奏的选择
规避规划不利因素
主体要素和建筑布局的互动关系
总体布局与竖向的关系
规划中的首期优先开发原则及总的成本原则
3.1、总图价值创造方法
1）用足指标；
2）货值最大化；
3）配套用房最小化；
4）赠绿规划、底层挖掘；
5）充分挖掘端户价值；
6）中央景观带提升项目价值；
7）控制地库；
8）减少出入口；
9）赠送面积的利用；
3.2、平面价值创造方法
3.3、立面价值创造方法
价值提升、立面风格、细节与贡献（立面设计案例若干）
3.3.1立面风格选择
3.3.2立面塑造的价值感
3.3.3客户高度认可的立面风格会促进成交。
3.3.4经典持久的立面风格和材料对楼盘的保值作用较大。
3.3.5立面对成本的主要影响点：
特殊的建筑造型带来的结构成本
外墙面积的大小
窗墙比（窗的成本远高于实墙）
复杂的外墙构造节点
造型构件增加的成本
普通材料的价差
案例：木鱼石一期立面设计演变过程及龙湖成名作——地中海风格建造指南
商业序列：现代风格、地中海风格
4、全项目沙盘推演方法
1）、全项目沙盘推演意义
2）、全项目沙盘推演案例
2.1某住宅项目全沙盘推演案例
2.2某商业项目全沙盘推演案例
3）、体验区管控要点
3.1体验区的选址
3.2体验流线设计要点
3.3体验区设计案例
5、产品标准化设计
5.1设计的作用和价值
5.2产品标准化设计概要
5.3标杆企业产品标准化经验简介
万科、金地、产品标准化
龙湖、产品、金地及恒大地产的产品标准化
5.4产品标准化推进策略与目标建议
产品标准化具体推进举措若干
建立标准化设计体系
建立产品标准化平台
单项产品研究与积累
产品复制，优化标准
引进外部专业合作资源
5.5产品标准化具体推进计划简述

四、规范化设计管理探讨
在项目开发全过程中，规划设计阶段是实现成本优化的“重点专业地带”，项目的建安、运营成本中绝大多数决定于设计阶段，恰当地看待开发中核心资源，如广告策划，销售代理，规划、建筑、景观设计公司的工作。设计成本的细节控制，如部品上限价、结构含钢量、景观造价、示范区造价，设计变更签证率，合理的设计费等，合理设计费有利于资源配备的优先性及建筑师积极性的发挥；是保证质量与进度的基本条件之一；高效率、规范化的房地产开发中的设计管理与成本控制研究包括以下内容：
（一）、设计阶段成本控制的重要性与过程简介；
（二）、建筑规划设计对成本的主要影响因素和相应的控制方法；
（三）、影响建筑产品品质和成本的八大因素，产品标准化设计理念；
（四）、规划设计管理的基本要求；
（五）、甲方设计过程中的成本主动性控制意识和要求；
（六）、甲方规划设计控制要领与技术导则
1、提出问题：
1.1规范的设计管理含义
1.2为什么提出规范的房地产开发设计管理模式
1.3为什么品牌开发企业注重先进的规范化设计管理模式
1.4对待前期策划、规划设计、项目管理的一些不恰当的看法
1.5恰当地看待开发中核心资源，如广告策划，销售代理，规划、建筑、景观设计公司的工作
2、分析问题
2.1适合你企业的规范化设计管理模式是否存在？
2.2规范的设计管理模式包括的内容？
2.3有效率的设计管理流程简介
2.4成果品质的控制
2.5规范化的管理体系
2.6产品标准化设计
3、解决问题
3.1实现规范化设计管理模式的条件
3.2实现高效率的设计管理模式的方式
3.3成功的房地产开发企业强调设计管理与项目各板块管理的有机结合
4、如何建立规范化的设计管理？
（1）产品创新目的与形式
（2）产品创新流程
（3）产品创新客户价值与实现方式
（4）产品创新设计管理支持
（5）规划概念设计价值与地位
（6）产品设计研发创新与案例分析
5、规范化的设计管理体系
（1）房地产企业不同发展阶段的管控模式与相应设计管理模式
（2）建立精细化市场需求下的规范化设计管理体系
（3）设计管理效率指标
（4）设计管理通病与案例分析
（5）专业团队建设与能力提升
6、设计管理提升的关键方面
（1）构建完善良好的管理团队
（2）全员明确项目总体目标，做好具体工作纲领
（3）建立并实施全过程的技术管理制度及流程
（4）合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率
（5）更好地改进工作方法（五原则）：一严谨，二协调，三执行四跟进，五总结
7、高效设计管理团队营造方法
7.1、龙湖设计管理岗位人才选拔标准
1)设计管理人才的人力素质要求
2)设计管理岗位说明书
7.2、设计管理流程与工作界面划分
7.3、人均管理效能

思考与交流：
1.你所在的企业产品创新策略?是否有研发策略和方向?
2.如何根据你所在企业的发展战略，请举例说明制定公司的设计管控模式及改进管理方法的必要性?（结合设计管理过程中的部分经验教训）
3.你所在的企业目前的设计部门组织架构?管理模式?你是如何构建产品设计管理体系的？

 

现供职于江苏嘉城建设管理有限公司副总经理；
曾任江苏亚东建发集团总工办副主任，副总工程师；
南京百胜麒麟建设发展有限公司副总经理兼总建筑师；
苏宁环球集团南京浦东建设开发有限公司副总经理兼设计总监；
吉林市苏宁环球有限公司常务副总经理；
江苏九洲投资集团地产中心副总经理兼总建筑师等。
                            
高级工程师，国家注册建筑师；
15年房地产企业从业经历；
高级工程师，东南大学建筑设计研究所在职研究生班毕业。
杨凡从业15年多，在商业和住宅地产实操、产品设计和市场研发方面有丰富经验。
曾就职于江苏省一流大型国企（江苏国信集团）和2家上市公司（江苏苏宁环球集团和浙江宁波银亿集团），精通房地产项目运作，从理论到实践深谙房地产开发的价值体系。最擅长的领域是大型居住区及配套开发（4个2000亩大盘开发经验），在超级大盘的全面操盘，如项目定位-规划设计-首期开工+样板区开盘等方面实践并积累了成熟经验和成功要诀。近年来在商业和旅游地产（2个20多万平米综合体，和2个五星级酒店的参与及操盘营造经历）方面有一定的建树。

教育背景                                                        
1999年9月 - 2010年7月  南京东南大学房地产开发管理研修班
1986年9月 - 1989年7月  南京工学院建筑研究所建筑设计，在职硕士研究生  
1981年9月 - 1985年7月  南京金陵科技学院   建筑学   统招本科（南京工学院委培）获得南京工学院的工学士学位

多年以来在地产操盘的实践中，培养了作为项目开发领军人物和复合型人才的杨总具备以下优良素质：

在业务管理上，精研本行业的专业技能；知道如何应用；有系统的理解能力和专业创造力。数十年从事工程技术管理工作，10余年的营销推广策划，对于产品的前期规划设计体验较多，经验充足，有自己的相对深入和准确的见解；
精于业务管理方法及项目开发流程，擅长房地产开发的标准化产品研究，在工程采购招投标管理，绿色建筑实施以及工程精细化管理、四新技术应用等方面有较深入的研究。
擅长项目方案经济分析、成本策划、成本管控及合约管理，成本分析与方案经济比选优化。特别在设计阶段的成本控制方面有较好的经验成果；如目标成本的制定和成本管理前置：成本管理参与到规划方案、施工图设计中来，完成技术指标优化、地库方案比选、外墙保温方案比选、太阳能方案比选、电梯设备选型、智能化方案、污水处理方案等专题分析；能较准确地估算各阶段目标成本以指导后期成本管控工作。
孜孜追求产品研究和开发技术管理的转型提升，尤其是开发项目前期的营销策划定位和规划设计，开发中期的工程质量和成本采购招投标管理，开发后期的竣验交付与物业管理，即地产开发的全程精细化管理，掌握了房地产开发核心要素，擅长建筑规划方案设计，以此贯穿策划、规划、工程营造及营销开发全过程，为项目奠定核心价值基础。

 

主要著述（文章）：
规划设计阶段的成本控制要领 通过一些实际案例分析，归纳总结了若干设计阶段成本控制的宝贵经验，有实战参考价值
实现精细化成本管理的若干思路 通过一些企业成本管理中的问题，从体系流程，制度和管理办法入手，参照标杆企业经验，提出若干合理可行建议和落地实操方法。
小区生态景观环境设计与建设 从龙湖、万科、碧桂园等标杆企业开发的成熟景观成果中归纳总结出实用、经济、美观的设计、工程、成本管控要诀。

 

精品课程：
《 精装修质量管理》
《高效房地产开发管理模式》
《高品质的地产产品创新与规范化的设计管理》
《构建地产卓越管理团队的目标与挑战》
《有效提升管理执行力和领导力》 。     
《房地产开发全程精细化管理》
《转型升级中的商业地产管理》
《房地产开发关键要素之产品策划》
《产品设计与产品标准化研究》
《地产开发中设计常见问题与设计质量控制》
《如何实现地产成本的精细化管理》
《现代地产企业如何实现精细化采购管理》
《房地产成本、造价、采购及合约的精细化管理》
《PPP管理模式在一二级开发及政府合作项目中的管理模式与操作要点与实践》