物业企业法律风险与防范

【培训对象】
企业管理人员、合规及风控人员

【培训收益】
● 精准理解物业企业相关法律的立法本意 ● 深入强化物业企业依法管理意识 ● 侧重实务培养物业企业的法律思维 ● 规范系统地防范和化解物业企业的法律风险

第一讲：物业服务费的法律保障
一、物业服务费问题
1. 民法典对物业费的规定
2. 拒交物业服务费情形列举和法律分析
1）以服务瑕疵为由
2）以服务收费不合理为由
3）以买房未入住为由
4）以房屋质量问题为由
5）业主和租住人发生争议为由
6）以未签订物业服务合同为由
7）以全部或者部分物业费超过诉讼时效为由
8）造成业主人身、财产损失为由
9）业主能否以楼上漏水为由
10）一楼住户没使用过电梯为由
11）以物业服务合同期限已届满为由
二、催收物业费应当注意的问题
1. 证据留痕
2. 物业公司是否可以用停水停电的方法催收物业费
3. 物业公司收取违约金问题

第二讲：详说民法典关于物业的新规
一、公共收益问题
《民法典》规定
1. 公共区域
1）利用道路或共有空间增设的停车位
2）附着于共有基础设施之上的各类广告
3）出租共有空间
二、如何扣除必要成本
三、如何分配共有部分收益
1. 业主大会讨论决定收益的使用
2. 不再优先用于补充专项维修资金
3. 一般抵扣物业费、兑换成购物卡或直接分现金
案例分析：创业城物业因广告收益分配不合理走人案
风险提示：民法典出台，强调乙方意识
四、停车位问题——车位三种形式
民法典规定
1. 产权车位
2. 共有车位
3. 人防车位
案例分析：820个车位确权案
五、业主转让、出租、设立居住权告知物业服务人问题
1. 居住权问题——《民法典》关于居住权的规定
2. 居住权的一般属性
3. 居住权的八个应用
4. 为婚姻而设立居住权的风险与防范
1）居住权人同住人员问题 
2）居住权人有权居住的房屋范围问题
3）居住权期限问题

第三讲：物业企业日常管理法律风险与防范
一、业主人身和财产保护问题
1. 业主财物被盗抢与物业的责任
1）业主家中被盗
2. 管理区内车辆被盗
3. 管理区内财务被抢
案例：管理区内车辆被盗，物管公司判赔20万元
风险提示：全面履行管理责任
二、业主人身损害与物业的责任
1. 业主在小区内被人欧打
2. 女业主被偷偷潜入家中的犯罪分子强奸杀害
3. 业主夜间掉入窨井
案例：保安不作为，物业要承担相应的赔偿责任
风险提示：封闭性管理、安全保障义务
三、房屋装修等影响居住质量问题
1. 住宅改商业用房
2. 业主装修破坏承重墙
3. 装修时间管理
4. 半夜狗吠
案例：承重墙被拆，导致楼体裂纹、邻居逃离……谁之过，谁之责？
风险提示：物业的提示、通知和管理义务
四、物业维修问题
1. 维修不及时责任承担
2. 自有部分维修
3. 共用设施维修
案例：因物业公司维修不及时所造成的损害应由物业公司承担责任
风险提示：规范化管理的重要性
五、保安致人损害的物业纠纷
1. 保安阻挡司法机关执法风险
2. 保安与业主斗殴责任承担
案例：长沙绿园小区物业保安阻挡法官，被罚30万元案
风险提示：司法机关有罚款权
六、小区共用设施伤人赔偿纠纷
1. 基本类型
1）设施设备的安全保障责任
2）管理服务的安全保障责任
3）预防和制止第三人侵权的安全保障责任
2. 防范措施
1）两协助两及时
2）大型社区活动
3）一般状态与特殊状态
七、坠落物、高空抛物致人损害的法律风险
1. 业主自有部位的搁置物、悬挂物告知义务
2. 共有部位搁置物、悬挂物告知义务
3. 民法典新规：高空抛物，物业要承担责任
案例：“连坐制度”之殇
风险提示：监控完善势在必行
八、物业服务中的消防管理法律责任
——消防设施维护和监测
九、在物业管理中未尽到注意告知警示义务案例列举
1. 玻璃门无警示标志
2. 客用电梯与载货电梯的使用功能警示
3. 步行楼道阻碍受伤责任承担问题

第四讲：物业企业的未来思考
一、物业企业的解聘问题
民法典规定
物业企业解聘的两种情形
1. 到期解聘
2. 未到期解聘
案例：解聘物业是一把双刃剑，砸掉的是物业人的饭碗
风险提示：法律规定清晰，需要服务观念转变
二、物业企业应备18个预案
1. 消防应急处理预案
2. 抢劫、盗窃、凶杀、绑架等刑事案件应急处理预案
3. 对自然灾害事故的应急处理预案
4. 对业主（住户或顾客）挂失财物/失窃处理预案
5. 对业主（住户或顾客）遗失物品招领的处理预案
6. 对突然死亡事件的应急处理预案
7. 对自杀或企图自杀事件的应急处理预案
8. 对精神病、闹事人员的防范预案
9. 对打架斗殴、流氓滋扰的防范及处理预案
10. 对爆炸及可疑爆炸物品的紧急处理预案
11. 对暴力事件的紧急处理预案
12. 对传染病及疫情的防控预案
13. 对突发性水管破裂和停水事件的处理预案
14. 对发生交通意外事故的处理预案
15. 对大范围停电的处理方法
16. 对发现有人触电的处理预案
17. 对液化石油气等可燃气体泄漏的处理预案
18. 关于应急预案所涉及事件处理的特别注意事项 

27年法律风险防控实战经验
法律顾问资格认证/法律顾问执业认证
大庆市让胡路区政府法律顾问
成都市高新区人民法院调解员、天府新区法院调解员
曾任：大庆职业大学丨经济法讲师
曾任：大庆石油管理局经济法规处丨诉讼科科长
曾任：大庆市让胡区政府法律顾问
现任：四川谷雨律师事务所副主任、律师
※ 油田电力集团、大庆油田研究院、成都中诚建设集团、四川阿坝自治县等近百家机关、企事业单位特邀法律讲座导师
※曾主笔起草《大庆石油管理局内部经济纠纷处理办法》，并延用至今。
※曾主笔中国石油（大庆）管理局内部合同检查通报三十多期。
※曾主持裁决中国石油（大庆）管理局内部经济纠纷九十多起。

实战案例：
孙老师27年来专注于法律领域，从法律专业教育，到世界500强企业专职法律顾问，再到职业律师，无不彰显其专业性和系统性。曾先后担任100+家政府和企业的法律顾问（顾问单位涉及政府、金融、地产、电力、通信、基建、能源、医疗、商业、旅游、教育等领域。）并先后处理各类案件/合同纠纷等1000+起（韩国Mm集团买卖合同纠纷、上海某研究所技术转让合同纠纷、北京菜市口房屋拆迁补偿纠纷、佛山日丰公司商标侵权纠纷等）
孙老师在提供精准法律服务的同时，也不间断地为政府和企业提供普法服务，先后为让胡路区政府、大庆油田电力集团、大庆油田建设集团、大庆油田设计院等近百家机关、企事业单位做普法讲座工作，极大地提高了政府和企事业单位员工的法律素养和法律意识，对于政府依法行政，以及企事业单位防范法律风险发挥了积极作用。

部分授课案例：
● 曾为大庆油田钻探集团进行《民法典概览与亮点》课程培训，累计17+期，提高企业职工的法律意识和法律素养
● 曾给大庆油田电力集团进行《电力企业职工法律思维》课程培训，累计20+期，强调了企业要时刻保持风险意识，培养职工在工作中运用法律思维。
● 曾给建设银行大庆市支行进行《法律思维在金融领域的运用》课程培训，累计4+期，针对银行存在的法律风险点，提供了行之有效的法律解决手段。
● 曾给大庆市让胡路区妇联进行《婚姻法》课程培训，累计4+期，极大地提高了妇女在恋爱、婚姻、家庭领域中的法律意识和价值观意识。
● 曾给四川省白玉县医疗系统进行《医疗纠纷法律问题》课程培训，累计4+期，提高了医疗战线医护人员的法律意识。

主讲课程：
《民法典概览》
《合同风险与防范》
《物业企业风险与防范》
《合同风险之合同管理》
《劳动争议仲裁诉讼实务》
《企业法律风险防控指引》
《地产公司法律风险与防范》
《民法典在金融行业的解读》
《法律思维在企业中的作用》

部分客户评价：
很难懂的法律问题，经老师一讲，就变得特别简单。尤其是课堂上讨论的那些案例，所以，大家听起来就特别有兴致。
——油田电力集团 张经理
孙老师的课程非常棒，很枯燥的法律知识，在老师的课堂上就像“活”起来一下，老师有大量的实际案例来讲解，代入感很强，让法律变得通俗易懂了。
——建设银行 李总
孙老师的课程实操性很强。按照老师讲的方法，把公司的所有涉及法律的文件梳理，并出相对应的应对方案，将企业的风险降下来，真正做到防患于未然。
——中诚建设集团 陈总
孙老师讲课风格独树一帜，直奔具体问题，等到具体问题讲清楚了，就用实际案例来巩固，太好了。原来以为法律课很枯燥，经老师这么一讲，就像看剧一样，太接地气了。
——四川白玉县人民医院 王主任
孙老师的《民法典》课程，简直太生动了，很枯燥的法律条文，到老师这里完全变了样，站在学员的角度，代入工作、生活场景感强的案例，让我们更好的理解法律法规，更好的运用法律来维护我们的权益。
——油田钻探集团 徐主任