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涂山青老师简介

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中国房地产培训协会高级顾问住建部中房协《城市开发》杂志特邀撰稿人全国高企委职业教育专业委员会（NCZY）特聘专家全球500强华人讲师多家机构高级顾问∕培训专家个人著作：《营销策划与营销实战》、《现代营销方式》等书籍10部，获全国大学出版社优秀畅销图书奖。公开发..

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房地产新政问答（涂山青）

时间：2011-08-08 作者：涂山青

一、新国八条加上房产税，双重政策能否抑制住房价？
个人观点，新国八条加房产税，对抑制房价继续上涨会有一定作用，短期内房价可能会趋稳或有适当回调（不会超过20％，但这仍属高房价），想让房价回归正常价位，难说。这里主要应分析以下三个方面：
1．政策环境的深层次因素。
其一，政府调控的本意不是打压房地产，更不是要打垮楼市。在政府层面，官方的用词从来都是“保持房地产市场健康稳定发展”之类。从中我们可以看出，即便是中央政府，也深知房地产是国民经济的重要行业，房地产的发展对相关产业的带动，和拉动GDP增长的作用是显而易见的。而地方政府因土地财政等原因，更是巴望着房地产发展。这一点，我们回顾一下2008年楼市“寒冬期”各地方政府的表现即可明了。彼时地方政府出手“救市”一个比一个猴急，办法也五花八门。从历次楼市调控的结果来看，不要对政策抱有过高的预期。
因此目前的严控只是要让高房价这匹野马放缓狂奔的步伐，一旦房价趋稳或者回落，政策必定松绑。
其二，具体看重庆、上海出台的房产税细则，房产税的制约力其实很有限。重庆征税对象是个人独栋商品住宅、新购高档住房和外地人新购的第二套以上普通住房，税率0.6%至1.2%。上海则是人均60平米以内不征税。按照“贫民经济学家”牛刀的观点，在这样的条件下，两地真正能征税的房是少而又少，基本无税可征。
其三，目前的高房价中还有高地价的问题。地价问题不解决，房价难降，或者难有较大幅度下降。
2．楼市需求。由于住房保障制度严重滞后，现阶段和未来短期内各地能推出的保障房近乎“撒胡椒面”，根本解决不了多少中低收入家庭的住房问题。以中国国家之大，人口之多，城市化发展之快，至少未来一二十年内不可能达到新加坡、香港那样的住房保障水平。只要绝大多数普通人的住房需要仍靠市场解决，庞大的需求仍能托住高房价。
3．购房人心态。目前的调控下，暂时靠行政的手段硬生生挤出了一部分投资者或投机客。但是，规律告诉我们，市场问题不可能靠行政的手段来解决。而且，行政手段只能运用于某些“特殊时期”。一旦“限购”等取消，投资客会不会卷土重来呢？再者，从炒房者来看，他们买房的目的是为了卖，是投机，因此炒房客持有住房的时间不会长，收不了他们多少税，并且，这些交的税最后还是会转嫁到真正的住房消费者头上。

二、对购房者将会产生什么样的影响？是否能引导购房者的理性选择？
楼市调控已持续一年，虽然号称“史上最严”但收效甚微，房价是边调边涨。按普通百姓的观点，调控是失败的。那么，第三轮新政对购房者会产生什么样的影响？是否能引导购房者理性选择呢？具体来看：
第一类是投资者和投机客。在中国的国情下，房产的保值和增值作用明显，必然刺激民间资本和坊间游资投资于楼市。近两年的各地购房者大军中，投资客和投机者普遍占到一半以上比例。这些真正手中有钱的投资客、投机者，如果用全现款购房，能制约他们的，只是暂时起作用的“限购”。这部分购买力将暂时“蛰伏”，等待他日一定会再度爆发，或者一部分转向商业地产等其他商品型态。再者，正如前述，从重庆、上海两地已出台的税则来看，房产税的制约力有限，吓阻作用大于打压作用。何况这部分税收成本将转嫁给住房消费者。对于投资者或投机客来说，买房或者不买，无所谓理性不理性，他们关心的是回报。只要回报可观，他们能出手就会出手。
第二类是改善型需求者。新“国八条”将二套房首付提高到6成，贷款利率为1.1倍，这将使部分资金不充裕的改善型需求转向观望。它在抑制投资的同时，也使得大多数改善型需求暂时被抑制。如果一定要用是否“理性”来判断，姑且认为对他们理性选择有帮助吧。从新“国八条”颁布的第一周京、沪等地楼市成交量大幅滑落可以看出端倪。
第三类是中低收入者和无房家庭。在目前的高房价下，这部分人已被挡在商品房的门外。即便房价回落20％，他们也买不起房。他们中的绝大多数基本上只能寄希望于渺茫的经适房和保障房。因此，商品房价的高低已与他们无关。
因此，归纳起来说，第三轮调控新政将对购买需求产生比较明显的抑制，对首套房和改善型购房者的理性选择有帮助，但作用不会太大，而且也是暂时的。

【作者资讯】涂山青，房地产资深策划人/培训专家。全球500强华人讲师，总裁网金牌讲师，全国高企委职业教育专业委员会（NCZY）首批特聘专家。中国房地产培训协会、中国房地产培训网、中国房地产人才网、总裁网、中国管理培训网、中国培训网、中国营销咨询网、广东培训网、培训在线等数十家家机构高级顾问∕培训专家，被称为中国房地产培训领域从观念到方法、从策略到手段全面价值创新的引领者。转载务请注明作者及出处。文章仅一家之言，欢迎交流。QQ：2437587185；BLOG：http://tusq647.chinaceot.com； E-mail：tusq@mail.ccnu.edu.cn

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