房地产企业税务稽查应对与土地增值税清算操作技巧

为了进一步整顿规范税收秩序，提高税法遵从度，实现为国聚财、为民收税的神圣使命，保障税收收入稳定增长，促进房价合理回归，前不久，国家税务总局召开了全国税务稽查工作视频会议，印发了《2012年全国税务稽查工作要点》、《关于开展2012年税收专项检查工作的通知》（国税发[2012]17号）及税收检查项目工作方案，房地产、建筑安装行业又一次被列为税务稽查重点。
自《企业所得税法》实施以来，财政部、国家税务总局根据经济形势的发展，制定了一系列有利于促进我国经济发展的税收政策，对于降低企业的税收负担、克服经济危机对我国的影响起到了举足轻重的作用，房地产开发企业需要把这些政策贯彻到纳税操作的全过程。
2009年，我国成功的进行了流转税改革，实现了生产型增值税向消费型增值税的过渡，营业税是房地产开发企业的主体税种，流转税的改革对房地产开发企业纳税必将产生重大的影响。
2010年4月17日，国务院下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号），要求对房地产开发项目的土地增值税进行重点清算和稽查。为贯彻国务院的指示，国家税务总局在当年五月份两次发文进行布置，国务院及国税总局的文件使全国掀起了土地增值税的“清算风暴”。
在上述税收形势下，我们总结了近几年房地产业税务稽查要点和今年税收稽查方案的具体部署，归纳了近几年房地产业税企争议焦点问题，按照“税种查全、环节查到、项目查清、问题查透”的税务稽查质量要求，对房地产企业所涉及的各税种，诸环节，分项目进行难题剖析，希望通过培训，讲解房地产业税收稽查应对技巧，解答房地产企业税务稽查中遇到的疑难问题。

【课程内容】
第一讲:土地增值税清算的操作技巧
一、土地增值税税务稽查的常用方法
二、土地增值税税务稽查的主要内容
三、土地增值税清算焦点问题解答
1、计算增值额时允许扣除的开发成本包含哪些？怎样计算允许扣除的房地产开发费用？
2、开发费用中利息怎样计算，有金融机构借款证明利息支出怎样扣除？没有借款的，
开发费用是否按照5％扣除？
3、什么是普通标准住宅，企业出售普通标准住宅怎样享受土地增值税的税收优惠政策？
4、房地产开发企业经批准建造出售保障性住房，是否应当预缴土地增值税？
5、企业以房地产进行投资联营的，是否享受土地增值税的免税优惠？对房地产开发企业
有何特殊规定？
6、怎样确定土地增值税的清算项目？应当进行土地增值税清算的项目和要求纳税人进行
土地增值税清算的项目怎样划分？
7、房地产企业新建的商品房装修费用可否计入开发成本，能否享受加计扣除？怎样利用
增加装修成本的方法降低土地增值税？
8、房地产企业销售普通标准住宅应当如何定价？
9、房地产企业转让在建项目与转让股权在纳税方面有什么区别？
10、房地产企业利用已经征用的土地建造宾馆，怎样操作可以降低税费支出？
11、企业取得的土地出让金返还如何进行账务处理，可以降低税费支出？
12、房地产企业直接转让土地使用权如何操作可以降低土地增值税？
13、怎样核算房地产企业的管理费用可以降低土地增值税？
14、新办房地产企业如何确定“筹建期”？
15、搞好土地增值税清算应注意哪些问题？
第二讲:增值税、营业税征纳焦点问题精解
一、增值税、营业税税务稽查的常用方法
二、增值税、营业税税务稽查的主要内容
三、增值税、营业税征纳焦点问题解答
1、房地产企业处置使用过的固定资产和废旧物资应当交什么税？怎样缴纳？
2、自建房产自用是否缴纳营业税？误交营业税如何处理？
3、甲方提供材料与甲方提供设备怎样纳税？装饰劳务清包工税收政策有何变化？甲方
提供材料可否计入开发成本？
4、转让在建项目怎样缴纳营业税？购入在建项目后投资建设，建成后销售怎样纳税？
5、开发产品融资性售后回租是否缴纳营业税？企业怎样利用这项政策扩大融资渠道？
6、房地产开发企业取得的“毛地”，对土地进行一级开发怎样纳税？
7、委托代销、按揭方式销售开发产品何时确认销售？
8、什么是合作建房？合作建房怎样缴纳营业税？
9、以“拆一还一”方式进行动迁补偿，怎样交纳营业税？
10、企业因城市规划等原因而搬迁到郊区另建新厂，搬迁补偿收入怎样纳税？内资企业与
外商投资企业有何差异？
第三讲:企业所得税征纳焦点问题精解
一、企业所得税税务稽查的常用方法
二、企业所得税税务稽查的主要内容
三、企业所得税征纳焦点问题解答
1、房地产企业销售开发产品销售确认的原则和条件，已经开具发票的按揭售房何时确认
销售收入？
2、“买一赠一”、现金折扣、销售折让、销售退回怎样纳税？
3、企业按计税毛利率预交企业所得税时，预交的营业税、土地增值税、以前年度亏损
可否扣除？
4、房地产企业采用分期收款方式、赊销方式、委托代销方式、售后回购方式怎样纳税？
5、企业视同销售业务税收政策有何变化？
6、怎样划分开发产品的成本核算对象？开发产品计税成本核算应当遵循哪些程序？共同
成本、间接成本怎样分摊？
7、开发产品计税成本支出的具体内容包括哪些？
8、利用地下基础设施建成的停车场怎样核算计税成本？利用人防工程建成的地下车库
投资者是谁？
9、房地产企业以房换地方式取得土地使用权的，怎样确定土地使用权的成本？
10、房地产企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他房地产企业开发项目的，
怎样计算取得的开发产品成本？
11、房地产企业以本企业为主体联合其他企业单位合作或合资开发房地产，且未成立独立
法人公司的怎样计算应纳税所得额？
12、按年度缴纳企业所得税，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的可否预提成本？
13、房地产项目具备什么条件确认完工？房地产开发项目怎样确定成本终结日？
14、固定资产折旧政策变化对企业所得税的影响，房地产企业怎样正确计提折旧？
15、非货币性资产对外投资增值何时缴纳企业所得税？
16、股权投资的股息、红利所得怎样纳税？损失怎样扣除？
17、股权投资转让损益怎样纳税？新政策有何变化？
18、物业公司一次收取物业管理费，长期为客户提供物业服务的如何确认收入？
19、如何理解企业发生的合理的工资薪金支出准予扣除？
20、职工福利费和职工教育经费的开支范围是什么？
21、新税法对“弱化资本”与集团“统借统还”税收待遇是如何规定的？新税收政策实施
之后，集团如何施行“统借统还”？
22、资产损失具体包括哪些内容？企业以前年度未扣除的资产损失影响的企业所得税应当
如何处理？
23、企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费如何税前扣除？企业发生的业务招待费
和广告费计提基数是如何确定的？
24、“五险一金”怎样在税前扣除？如何计算个人所得税？
25、职工出差补助、误餐补助、会议费、外事费有何区别，可否在税前扣除，职工出差的
就餐费可否税前扣除？
26、发给职工的市内交通补助、办公通讯费、防暑降温费、冬季取暖补贴怎样在税前扣除？
27、股东应缴资本金未到位产生的利息支出可否税前扣除？
28、公司向自然人借款支付的利息扣除有何新规定？
29、企业为职工支付的补充养老保险、补充医疗保险怎样在税前扣除？
30、什么是企业重组？企业重组的一般性税务处理与特殊性税务处理的区别是什么？具备
哪些条件适用于特殊性税务处理？
第四讲：其他税种征纳焦点问题精解
1.印花税征纳中的焦点问题精解
2.城镇土地使用税征纳中的焦点问题精解
3.房产税征纳中的焦点问题精解
第五讲：专家现场开放时间、解答企业疑难问题。