资产证券化及REITS案例解析

【培训对象】
1）了解金融趋势：企业董事长、总裁、接班人、上市公司总经理等高层管理者、各地城投公司高管、公司董秘与财务总监、 2）实操业务：基金从业人员、银行投行部、信托相关从业人员等

【培训收益】
■ 全面解读资产证券化产品的底层逻辑，了解其现状与未来的发展趋势 ■ 通过从概念原理到发行落地，让学员全面了解发行证券化产品操作流程 ■ 通过证券化产品交易结构设计，让学员掌握证券资产化产品的分析工具 ■ 帮助企业建立多元化融资思维方式，打开资本视野，长足发展

第一讲：认识企业融资
一、直接融资与间接融资
1. 直接融资：结构化融资，发行债券，发行股票等
2. 间接融资：银行贷款，信托贷款，私募基金等
二、常规模式与创新模式
1. 资产负债表
1）资产负债表——债权融资，主要问题
2）损益表——股权融资，主要问题
2. 资产证券化：现金流量表（新型债务融资工具）
三、创新模式对企业的影响分析
1. 改善财务报表
2. 资金使用灵活，无须监管
3. 不占用资产额度，无财务指标门槛
对企业的积极影响：金融创新，企业形象，政府政绩
四、资产证券化与其他债务融资方式比较
1. 短期融资券
2. 企业债权
3. 银行贷款
4. 产品风险及收益回报分析

第二讲：资产证券化在中国发展概况
一、三个里程碑
1. 起步阶段：2005年-2008年
2. 重启阶段：2011年-2014年
3. 备案制：2015年至今
二、在中国实现形式
1. 主要三种类型的证券化产品
1）CLO
2）ABS
3）ABN
2. 不同监管场所的要求
1）证监会
2）交易商协会
三、未来发展趋势
1. REITS产品的爆发增长
2. 证券化产品的风险管理
案例解析：美国2008年次贷危机的简要分析与证券化产品的影响

第三讲：资产证券化的基础实务
一、产品原理
1. 资产信用
2. 企业信用
3. 创新的模式
——自身信用+资产信用
4. 属性（真实出售，税收中性，破产隔离，信用增级）
二、产品主要要素
1. 基础资产的类型
2. 产品的安全性
3. 结构化固定收益证券
4. 交易场所
5. 基本结构架构图
三、资产证券化的主要模式
1. 信贷资产证券化CLO
2. 资产支出票据ABN
3. 企业资产证券化ABS
四、资产证券化对原始权益人/发起人的影响
1. 会计影响：优化财务报表
2. 财务比率的影响：提高财务比率的质量和效用
五、区别其他金融产品优势
1. 融资门槛低，市场需求广泛
2. 融资成本降低
3. 发行操作简便
4. 产品期限灵活
5. 资金使用用途不受限制
6. 政策支持
7. 创新金融产品，利益共赢
案例分析：红星美凯龙商业地产资金收益ABS

第四讲：资产证券化的发行
一、资产证券化的发行要点
1. 基础资产
2. 原始权益人
3. 计划管理人
4. 投资人
二、SPV详细讲解
1. 代表发行主体
2. 资产隔离
3. 税收优惠
4. 结构特征：SPC，SPT,双SPV
案例分析：门票收入ABS
案例分析：保理公司BAS
三、如何设计交易结构
1. 基础资产与原始权益人的选取
2. 计划管理人
3. 投资人
四、主要参与方承担的任务
1. 原始权益人
2. 计划管理人
3. 专项计划
4. 托管银行
5. 担保机构
6. 信用评价机构
五、如何进行信用增级的安排
——破产隔离，真实出售和外部信用增级
1. 基础资产的选取标准：稳定性、同质性、质量高、分散性、期限及不确定性
2. 我国资产证券化的业务分布：融资租赁业务、消费金融和小额贷款、基础设施和公共事业收费、商业物业租金、REITS、企业经营性应收账款
六、如何测算发行规模及产品期限
1. 募集资金规模：不超过基础资产评估值
2. 存续期限
七、要发行流程
1. 确定基础资产：选取条件有哪些
2. 设立SPV：不破产实体
3. 资产转让：让与，债务更新，从属参与
4. 信用增级：外部增级，内部增级
5. 信用评级：法律法规风险，基础资产的信用质量，交易结构，管理和操作风险
6. 证券发行
1）投资人主要范围：银行理财产品，证券投资基金，大型企业集团，信托公司，保险公司
2）流动性安排
3）期限：3+3=3
4）发行利率
7. 备案：备案部门，主要法规依据
8. 维护与偿还：原始权益人，计划管理人，评级机构
八、工作流程
1. 项目策划阶段：预计10天
2. 项目材料制作阶段：预计45天
3. 产品推广，计划成立及计划运作阶段：预计30天
4. 基金业协会备案：预计15天
5. 申报主要文件
6. 审核要点
1）完备性核对2）基础资产界定3）基础资产特定化
4）基础资产转让5）破产隔离有效性6）交易结构7）现金流预测8）信用增级措施
9）循环购买的安排10）现金流流转环节的控制11）存续期间现金流管理
其他事项
1. 原始权益人承担费用问题：发行费用，发行后续费用
2. 现实障碍与见观测推动
建议：1）资产及企业类型2）资产支持专项计划的基础资产3）客户选择标准4）提交基础信息

第五讲：供应链金融资产证券化
一、供应链的源起与衍生
1. 供应链的生态特点
——基于上游供应商，下游核心企业，为获取长期业务合作的采赊销交易方式
2. 核心企业的信用账期管理
3. 传统贸易融资
4. 现阶段供应链金融
二、供应链金融的实现路径
1. 核心企业
2. 主导方：银行/第三方“非标转标”
3. 主导方：核心企业“负债端管理”
三、发行注意要点
1. 基础资产
2. 特快专列（以核心企业/保理机构为主导）
3. 普快公交（以保理机构/银行金融机构为主导）
4. 合规要求
5. 操作要点
6. 单期发行与储架发行
案例分析：正向保理ABS
案例分析：反向保理ABS
案例分析：银行贸融增信ABS

第六讲：REITS
一、REITS融资特点及优势
1. 融资规模大
2. 可出表
3. 管理权不转移
4. 融资期限长
二、REITS与传统融资工具比较
1. 抵押型REITS
2. 股权型REITS
3. 业银行经营性物业贷款
4. 中期票据（公司债）
三、REITS交易结构设计
1. 收益来源
3. 资产权属要求
4. 原始权益人
4. SPV机构
5. 计划管理人
案例分析：彩云之南酒店资产支持专项计划7.7亿元
案例分析：基础设施资产专项计划21亿元 

13年大型企业投融资实战经验
曾任：融创中国 | 区域二级部门负责人
曾任：远洋资本 | 基金经理
曾任：中铁二局集团公司 | 资本部投融资总监
科班出身：四川大学金融学硕士
持有多项专业资质：高级经济师、特许金融分析师CFA、私募证券基金从业资格证、私募股权基金从业资格证
多家企业金融顾问：GLG集团、成都市金融局、成都市CFA协会、某市区级城投公司
经手多个上亿级项目（累计负责投资项目总额达80+亿元，融资总额达130+亿元）：拟上市公司美国纳斯达克PRE-IPO估值7.5亿美金项目、拟上市公司海外私募债1.6亿美金融资项目，国内资产证券化已发行53+亿元等多个投融资项目。
多家企业、高校特聘讲师，累计100+场次：成都市金融局、成都市CFA协会、区级城投公司、西安政法大学、天津财经大学、西南财经大学、四川外国语学院等
擅长领域：企业投融资、资本运作、并购、资产重组、企业上市、宏观经济趋势分析

实战经验：
蒲雁老师深耕投融资领域13年，对投融资的全链条有独特的见解【投融资决策方式、投资筹措方式、投资使用方式】，并应用在企业投融资实战当中
代表案例1：中铁二局集团公司
（1）拟上市公司：主导与美林证券、瑞银证券、星展银行等三家投资银行合作搭建美股上市架构（EBITDA3000万美金/PE倍数15-25倍/估值4.5亿-7.5亿美金）
（2）融资业务：主导集团累计完成融资金额35+亿元（融资的产品包含：信托类、银行类、并购贷、经营性物业贷、融资租赁类产品、券商资管类产品）
（3）投资业务：主导集团累计完成投资金额50+亿元，包括完成收购成都全兴大厦公司100%股权收购对价2.2亿元；长春市华侨饭店土地房产及租赁经营性资产（资产收购）对价1.06亿元；成都中铁名人大厦（不良资产收购）对价1.6亿元；
（4）资产重组：主导中铁二局（600528.SH）上市公司重大资产重组/发行股份购买资产交易金额115亿元（已更名中铁工业）,主要包括将上市公司内部原有盈利性较弱资产与中国中铁子公司盈利性较为突出的上游资产进行置换，与此同时发行股份购买资产，并募集配套资金；
代表案例2：远洋资本
（1）基金投资：作为集团单只基金负责人，投前预审项目33个，落地项目5个，投资额达30+亿元，项目包括股权投资，债权投资和夹层投资等多种类型；（基金投资项目：股权收购10亿元、成都龙泉驿区331亩开发项目、成都郫都区61亩招拍挂项目10亿元，与保利集团合作投资成都金牛区61亩招拍挂项目6.7亿元，重庆市沙坪坝区43亩招拍挂项4亿元；筹备基金二期投资西安曲江新区城中村改造276亩一二级联动股权收购项目34.7亿元。）
（2）基金融资：主导该基金融资累计完成该只股权基金（股权及债权）融资金额48+亿元，（融资的产品包含：信托类、银行类、并购贷、私募产品、券商资管类等产品）；
代表案例3：融创中国
（1）资产证券化产品发行
——上交所-申万宏源证券融创集团应收转款ABS10亿元（代码179756）（完成发行）
——深交所-申万宏源证券融创集团昆明文旅城CMBS23亿元（代码136253）（完成发行）
——上交所/华泰证券成都环球中心CMBS35亿元（首期回售）重新发行
（2）保险资管产品
——主导完成投决会-重庆文旅城26亿元基础设施保险债权投资计划
——主导完成投决会-成都文旅城10亿元不动产保险债权投资计划
（3）信托创新类产品
——主导完成民生信托-环球中心西区股权类信托 9 亿元信托计划发行

主讲课程
《2024年宏观经济与投资机会展望》
《企业挂牌上市全流程解析与资本运作实操》
《企业兼并重组与并购基金》
《构建企业高效能投融资管理与资本运作路径》
《私募股权基金及投资实务》
《中国新形势下国有企业资本运作实操解析》
《全方位解析企业融资与资本市场》
《资产证券化及REITS案例解析》 

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