宏观经济下房地产发展现状及未来机遇与挑战

一、我国房地产现状和趋势是什么？
1、分区域看待房地产
细数各个城市群的房地产价格走势
2、大鱼吃小鱼的游戏
124家上市房企数据分析
结论：整体市场在向头部企业集中
3、房地产融资情况（金融领域的角度）
银监会与银行的博弈：限制资金流向房地产
保险牌照与房地产：多家保险公司背后正是房地产
第三方：钜派的起起落落
私募、信托：两家头部房地产企业的融资成本
结论：由于中国经济滞胀，对未来融资成本不宜乐观
4、未来房地产发展趋势展望
住宅：去库存——2019年建筑工程业新签合同书74%为住宅
商业地产：TOD（transit-oriented development）发展模式——商业地产以及商住两用地产是“蓝海”
轨道车站上盖——香港九龙城综合体
轨道车辆段上盖——香港将军澳车辆段
综合设施上盖——上海TODTOWN天荟
案例：香港太古广场、深圳华润中心、广州中信广场、北京东方广场
对房企的要求：瘦身去杠杆
5、决定发展趋势的主要因素：核心城市的特征——贸易+金融
现代工业化的必然规律：发达的商业
金融发展伴随商业而生
核心城市发展后期：高端人才聚集，土地稀缺加剧
案例：银行的起源：票据贴现、企业融资
思考：深圳是否属于核心城市？
6、世界著名核心城市，寸土寸金
城市发展规律之一：人口跟着产业走，产业聚集在中心
城市发展规律之二：核心城市的市中心，地价上天
城市发展规律之三：市中心，商业区，价最高；越接近市中心，越是贫民窟——意外，但是必然规律
城市发展规律之四：市中心寸土寸金，土地不够用
案例：纽约曼哈顿区百年历程、深圳市近年来土地财政收入以及增速看土地是否稀缺

二、房地产政策框架和面临挑战
1、以往政策梳理：需求端与供给端
需求端：限购
案例：深圳炒房团深房理，收到七部门联合治理
供给端：增加
案例：历年土地出让金走势
土地出让金与基础建设：高房价→高土地出让金→基建→扩大内需
2、未来真正的大动作：金融端
近5 年均强调“平稳健康发展”，其中4 年提及“房住不炒”
近8 年6 次提及“住房租赁”
案例：2013年以来关于房地产政策回顾，结合货币政策、财政政策
行业三维度 政策：房企、银行、土地
案例：2020年夏天，三道红线促行业降杠杆；2020年最后一天，房地产贷款集中管理制度影响；2021年，土地集中出让机制助力稳地价
3、房地产价格背后的
4、房地产政策展望
如果房价暴涨：实体经济受损
案例：香港房地产挤压实体经济
如果房价暴跌：商业银行受损
案例：美国大萧条陷入死循环
如果房价平稳不动：开发商受损
稳住房地产，鼓励实体企业突围——供给侧改革
房地产行业洗牌：整合（市场向头部集中）+瘦身（去库存去杠杆）+转轨（商业地产） 

独立宏观经济研究者
曾任A股创优股份（831259） 研发副总裁
曾任美地东方投资咨询 宏观及行业研究员
曾任东方华尔金融咨询 首席研究员
曾任华尔金服网络科技 宏观策略分析师

【个人简介】
2012年以宏观经济数据支持，与前东亚银行营销专家合作，在国内开展海外地产投资咨询项目推广，至2016年投资收益率超过100%。
作为在全国培养了超过三十万理财师的东方华尔金融培训集团首席讲师，恪守“知行合一”。理论联系实际的原则，将培训、投资顾问、实战三者结合，相辅相成。
个人投资组合，连续多年，年平均收益率超过20%。
带领团队，为多家私募基金提供宏观、行业、企业研究服务，帮助某私募基金于2020年底抄底铁矿石期货，收益率超过100%。为多家企业提供投融资咨询（梳理企业资料、寻找潜在投资者、促成企业融资），将市场中的实战经验，融入到金融培训的认证类及实战类课程之中。
宋老师曾以宏观经济研究为多个领域投资提供帮助指导。2012年协助投资美国西海岸奥兰治县多个房地产投资项目，五年内收益率超100%。2014年，以卖方顾问身份协助东方华尔完成4000万元A轮融资。2018年，协助创优股份实现教育培训转型，完成战略重组。2016-2019年，为华尔金服网络科技提供宏观研究、行业研究，协助公司实现多项目年均复合利润率超17%。
宋老师多年宏观经济研究、宏观投资咨询，最大特点“从投资角度看宏观”，因此重点在于“分析行业发展未来、研究企业利润增长”，针对不同行业，以静态、经济周期、生命周期等多个维度，建立统一数学模型，总结出一套关于企业升级与转型的方法论，获得众多企业家及政府机构的高度认同并用于实战，取得良好的效果。
宋老师多年来始终坚持独立客观的执业准则，协助多家公司完成战略目标，应对经济周期波动，帮助企业健康发展，实现价值持续增长。

【主讲课程】
宏观经济类
《宏观类-2021年宏观经济展望》
《宏观类-2021年两会政府工作报告六大核心看点》
《宏观类-汽车产业形势》
《宏观类-中国商业教育辅导市场分析及政策解读》
《宏观类-十九届四中全会精神解读》
《宏观类-中美贸易战背景下企业发展之路.》
《宏观类-宏观经济与市政行业形势解读》
《宏观类-宏观经济形势与房地产行业发展.》
《宏观类-“一带一路”倡议与重庆对外开放研究》
《宏观类-中国经济”双循环“解读》
《宏观类-混合所有制改革最新政策解读》
金融类
《金融类-当前宏观经济形势分析与银行应对建议》
《金融类-当前金融环境下的投融资与资本运作》
《金融类-资管新规解读与金融从业者新挑战》
《金融类-零售金融趋势与创新》
《金融类-互联网金融与商业银行创新》
《金融类-融资租赁运作模式与业务能力提升》
《金融类-金融防诈骗.》
《金融类-理财经理训练营》
个人投资类
《个人投资类-揭秘公募基金投资的秘密.》
《个人投资类-中国宏观经济解析与家庭理财之路. 》
《个人投资类-家庭综合理财设计与实施》
《个人投资类-宏观经济与资产配置》
《个人投资类-从宏观及企业税负看高净值及中产客户需求》
行业研究类
《行业研究类-建筑行业发展形势展望》
《行业研究类-2021年两会“精神”与十四五规划2035远景目标纲要-建筑工程》
《行业研究类-财务分析在投融资公司估值中的应用》
《行业研究类-“新基建”相关政策解读与工程企业应对政策. 》
《行业研究类-当前宏观经济形势分析与实体经济融资应对》
《行业研究类-从疫情前后财政与税收看企业负担》

【学员评价】
宋老师的宏观观点，独到犀利，深入浅出，听得懂、学得会、用得上！
——北京市药师协会副秘书长 田见龙

宋老师学富五车，能表达的东西太多了！ ——经济日报出版社 陈莎莎

你给我这么专业的资料，这不是让我羡慕嫉妒恨吗！哈！ ——CCTV证券资讯 杨桥

我们领导也特别认可您，所以想请您多讲一些，我们正在学习，内容太丰富了！
——新华社旗下中国财富网 陈晓燕 

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