国资强监管背景下的租赁资产、资金管理、资产处置操作实务与案例分享

一、国有企业不动产盘活十分迫切
1.国有企业不动产管理现实问题分析。
2.从不动产经营的发展方向来看，不动产专业化经营 主要有两种路径。
案例：西门子成立专门的不动产管理部门，对内部用户、外部承租客户、投资性客户进行分类管理。
案例：广东省邮政公司不动产年租金达 5 亿元。
案例：上海电气集团不动产的盘活的主要做法。
案例：光明集团不动产的盘活的主要做法。
二、当前租赁资产面临的十大问题和风险分析
（一）擅自租赁国有资产，未履行相应程序。
（二）部分租赁协议租期较长，租金偏低。
（三）出租价格未经专业评估。
（四）对承租人资格审核不严，导致租赁费收取难。
（五）国有资产保值、增值难。
（六）不动产租赁存在转租行为。
（七）租赁行为存在潜规则，国有资产出租管理难度大。
（八）部分单位不动产缺失权属证书（如房产证、土地使用证）导致部分租赁不动产权属不清晰，由此产生法律风险。
（九）部分单位不动产租赁收入未及时申报纳税。
（十）租赁合同文本细则（节）粗糙，一概而论。
三、租赁资产风险应对策略—国有资产租赁行为规范化、制度化，确保国有资产保值、增值。
（一）八项建议。
（二）如何从程序上降低承租人违约的风险及降低违约后果所造成的损失？
案例：浙江温州南塘街江南茶市租金纠纷案。
四、不动产租赁资产管理实务操作
（一）资产租赁的流程和要求。
1. 如何审批租赁资产。
2. 如何确定资产评估及租赁底价。
3. 如何制定与审批租赁方案的。
4. 如何实施公开招租。
（二）中介机构询价情况表设计，
（三）国有资产（不动产）租赁业务流程。
（四）国有资产租赁管理工作流程。
五、除房产外其他资产的处置办法及政策解读
（一）如何实现效益最大化。
（二）如何进行分级管理。
（三）如何进行归口管理。
（四）如何将实物管理和财务管理相结合。
（五）按照管理权限， 如何设计公司自主处置资产流程和审批表。
（六）按照管理权限， 如何设计需经上级公司审批资产处置流程和审批表。
一般固定资产处置审批表设计。
固定资产处置流程设计。
六、资产全生命周期管理
（一）设备资产全生命周期管理的六个环节
（二）保证价值和实物统一，如何从基建项目开始。
（三）资产台账和设备台账如何才能联动。
（四）维修项目/工单如何结算。
（五）折旧、退废，如何体现资产账物管理。
 

管理学博士
北京交通大学教授
博士生指导教师
中国注册会计师
高级审计师

能力证书：
1993年获得中国注册会计师证书，同年加入中国注册会计师协会。
会计师事务所高级合伙人、签字注册会计师。

1996年赴英国研修，获ACCA（英国特许公认会计师）证书。
2000年获得高级审计师证书，同年加入中国内部审计协会。

兼职情况：
中国注册会计师协会会员。中国会计学会会员、中国管理会计学会常务理事。
财政部企业会计准则委员会咨询专家。
中国管理科学研究院研究员、专家委员会专家。
清华大学长三角研究院客座教授、高级培训师。
国家发改委培训中心客座教授、高级培训师。
国资委职业经理人研究中心客座教授、高级培训师。
信达投资公司、四川倍磊管理咨询公司、北京鹏翔管理咨询公司首席财务顾问。
英国《投资人》杂志自由撰稿人。

1996年至今，为160多家上市公司、中央企业做财务管理、会计、税收方面的培训、财务预测与规划、内部控制与风险管理设计以及其他管理咨询。

 

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